Portekiz'de inşaat aşamasındaki alım için geliştirici ve SPV hukuki durum tespiti

Proje markası satıcı olmayabilir

Pazarlama materyalleri çoğu zaman tanınmış bir grubu, mimarı veya proje adını öne çıkarır. CPCV ise sınırlı geçmişi ve yalnızca tek bir projesi bulunan ayrı bir özel amaçlı şirket tarafından imzalanabilir.

Alıcının hukuki riski broşüre değil, sözleşmenin tarafı olan tüzel kişiye bağlıdır. Kaporayı alan ve teslim taahhüdünde bulunan şirketi tam olarak belirleyin.

Şirket kimliğini ve yetkiyi doğrulayın

Güncel şirket tescil bilgilerini, merkez adresini, yöneticileri, sermayeyi ve imza kurallarını alın. Rezervasyon sözleşmesini veya CPCV'yi imzalayan kişinin şirketi bağlama yetkisini doğrulayın.

Bir grup şirketinden veya ana markadan söz ediliyorsa bunun sözleşmesel bir garanti verip vermediğini ya da alıcının yalnızca proje SPV'sine güvenip güvenmediğini belirleyin.

SPV yapısını anlayın

Proje şirketi olağan bir geliştirme yapısı olabilir. Bununla birlikte alıcı, hangi varlıkların, yükümlülüklerin ve desteğin bu tüzel kişi içinde bulunduğunu anlamalıdır.

SPV'nin arsaya sahip olup olmadığını, ilgili proje haklarını elinde bulundurup bulundurmadığını, finansmanının ve başka alacaklılarının bulunup bulunmadığını, grup içinde değiştirilip devredilip devredilemeyeceğini sorun. Ana şirket hukuken taahhütte bulunmadıkça sözleşmesel korumalar onun müdahale edeceği varsayımına dayanmamalıdır.

Arsa ile proje arasındaki ilişkiyi inceleyin

Sözleşmenin tarafı olan şirketi arsanın tapuda kayıtlı malikiyle karşılaştırın. Farklılarsa geliştiriciye satış veya inşaat hakkı veren hukuki sözleşmeyi belirleyin.

Tescilli ipotekleri, diğer takyidatları, bekleyen tescilleri ve alıcının bağımsız bölümü için planlanan terkin veya serbest bırakma sürecini inceleyin. Alıcı, proje finansmanının satış tamamlandığında teslim edilecek mülkiyet durumunu nasıl etkilediğini bilmelidir.

İzinleri ve proje onay aşamasını kontrol edin

Hangi planlama, inşaat ve kullanım izinlerinin mevcut olduğunu ve hangilerinin beklediğini doğrulayın. “Onaylı proje” gibi pazarlama ifadeleri, inşaat ve kullanım için gereken tam yetkilendirmeyi değil, yalnızca bir aşamayı ifade ediyor olabilir.

Sözleşme ilgili projeyi, teknik şartnameyi ve planları tanımlamalı; izinlerin değişmesi veya gecikmesi halinde ne olacağını açıklamalıdır.

Ödeme planını sınayın

Taksit ödemeleri nesnel aşamalara ve belgeyle kanıtlanan ilerlemeye bağlı olmalıdır. Yalnızca takvim tarihlerine veya geliştiricinin beyanlarına dayanan ödeme planlarından kaçının.

İlerlemeyi kimin onayladığını, ödemelerin korunup korunmadığını, işler durursa ne olacağını ve sözleşmedeki bir aşamaya ulaşılmadığında alıcının ödemeyi durdurup durduramayacağını sorun.

Mali ve kamusal risk göstergelerini inceleyin

Kamu kayıtları; iflas süreçlerini, icra takiplerini, ödenmemiş vergileri, davaları, sık şirket değişikliklerini veya diğer uyarı işaretlerini gösterebilir. Temiz bir arama ifayı garanti etmez, ancak çözümlenmemiş olumsuz bilgiler açıklanmalıdır.

Geliştiricinin tamamlanmış projelerini, teslim geçmişini ve satış sonrası yaklaşımını değerlendirin. Pazarlama referansları belgelenmiş geçmişin yerini tutmaz.

Gecikme riskini paylaştırın

CPCV açık bir hedef tarih, uzatma kuralları ve geliştiricinin gecikmesinin sonuçlarını içermelidir. Geniş mücbir sebep hükümleri ve sınırsız tek taraflı uzatmalar, alıcının anlamlı bir çıkış hakkı olmadan projeyi finanse etmesine yol açabilir.

Bildirim şartlarını, kesin son tarihi, iade mekanizmasını ve varsa tazminat ya da fesih hakkını tanımlayın.

Teknik şartname değişikliklerini kontrol edin

Teknik şartnameyi, planları, kaplamaları, alanları, otoparkı, depoyu ve ortak tesisleri ekleyin veya açıkça tanımlayın. Geliştiricinin malzemeleri değiştirme veya yerleşimi değiştirme hakkı nesnel ve eşdeğer değişikliklerle sınırlanmalıdır.

Önemli değişiklikler alıcının onayını gerektirmeli veya tanımlanmış bir çözüm hakkı doğurmalıdır.

Satışın tamamlanmasını ve teslimi planlayın

Satışın tamamlanması, alıcının vaat edilen gayrimenkulü alması için gereken hukuki ve fiziksel şartlara bağlı olmalıdır. Nihai ruhsatlandırmayı, bağımsız bölüm tescilini, ipoteğin kaldırılmasını, teknik incelemeyi, teslim öncesi kusur tespitini, abonelikleri, garantileri ve kullanım kılavuzları ile sertifikaların teslimini koordine edin.

Nihai escritura tarihi yalnızca geliştiricinin bildirim göndermesiyle tetiklenmemelidir.

Hangi kanıtların yeterli olduğuna karar verin

Geliştirici ve SPV Geçmiş İncelemesi erken aşama tarama aracıdır. Tam işlem için şirket incelemesini proje mülkiyeti incelemesi, CPCV analizi ve inşaat aşaması risk değerlendirmesiyle birleştirin.

Alıcının projenin risksiz olduğuna dair kanıta ihtiyacı yoktur. Riskin kabul edilebilir olup olmadığına karar verebilmek için yeterli doğrulanmış kanıta ve sözleşmesel pazarlık gücüne ihtiyacı vardır.