Due diligence du promoteur et de la SPV pour un achat sur plan au Portugal

La marque du projet n'est pas nécessairement le vendeur

La communication commerciale met souvent en avant un groupe connu, un architecte ou le nom d'un programme. Le CPCV peut toutefois être signé par une société ad hoc distincte, disposant d'un historique limité et créée pour un seul projet.

L'exposition juridique de l'acquéreur dépend de l'entité contractante, et non de la brochure. Identifiez précisément la société qui reçoit l'acompte et s'engage à livrer le bien.

Confirmer l'identité de la société et les pouvoirs

Obtenez des informations actualisées sur l'immatriculation de la société, son siège social, ses dirigeants, son capital social et ses règles de représentation. Vérifiez que la personne qui signe la réservation ou le CPCV peut valablement engager la société.

Si une société du groupe ou une marque mère est mentionnée, déterminez si elle fournit une garantie contractuelle ou si l'acquéreur dépend uniquement de la SPV du projet.

Comprendre la structure de la SPV

Une société de projet peut constituer une structure normale de promotion immobilière. Cela signifie aussi que l'acquéreur doit comprendre quels actifs, passifs et soutiens se trouvent au sein de cette entité.

Demandez si la SPV est propriétaire du terrain, détient les droits nécessaires au projet, dispose d'un financement, a d'autres créanciers et peut être remplacée ou cédée au sein du groupe. Les protections contractuelles ne doivent pas supposer que la société mère interviendra, sauf si elle y est juridiquement tenue.

Analyser le lien entre le terrain et le projet

Comparez la société contractante avec le propriétaire inscrit du terrain. S'ils sont différents, identifiez l'accord juridique qui autorise le promoteur à vendre ou à construire.

Analysez les hypothèques inscrites, les autres charges, les enregistrements en attente et la procédure prévue de radiation ou de libération pour la fraction de l'acquéreur. Celui-ci doit savoir comment le financement du projet affecte le titre qui lui sera remis lors de la finalisation.

Vérifier les autorisations et la phase d'approbation du projet

Confirmez quelles autorisations urbanistiques, de construction et d'utilisation existent et lesquelles restent à obtenir. Une formule commerciale telle que « projet approuvé » peut ne viser qu'une phase, et non l'ensemble des autorisations nécessaires à la construction et à l'occupation.

Le contrat doit identifier le projet pertinent, le cahier des charges et les plans, et expliquer ce qui se passe si les autorisations changent ou sont retardées.

Tester le calendrier de paiement

Les paiements échelonnés doivent correspondre à des étapes objectives et à des justificatifs documentaires. Évitez un calendrier fondé uniquement sur des dates ou sur des déclarations du promoteur.

Demandez qui certifie l'avancement, si les paiements sont protégés, ce qui se passe si les travaux s'arrêtent et si l'acquéreur peut suspendre un paiement lorsqu'une étape contractuelle n'est pas atteinte.

Examiner les signaux de risque financiers et publics

Les registres publics peuvent révéler des procédures d'insolvabilité, des mesures d'exécution, des impôts impayés, des litiges, des changements fréquents de société ou d'autres signaux d'alerte. Une recherche sans résultat défavorable ne garantit pas l'exécution, mais toute information négative non résolue doit être expliquée.

Examinez les projets déjà achevés par le promoteur, son historique de livraison et la qualité de son service après-vente. Les témoignages commerciaux ne remplacent pas un historique documenté.

Répartir le risque de retard

Le CPCV doit prévoir une date cible claire, des règles de prolongation et les conséquences d'un retard du promoteur. Des clauses très larges de force majeure et des prolongations unilatérales sans limite peuvent conduire l'acquéreur à financer un projet sans véritable possibilité de sortie.

Définissez les exigences de notification, une date butoir ultime, le mécanisme de remboursement ainsi que tout droit à indemnisation ou à résiliation.

Encadrer les modifications du cahier des charges

Annexez ou identifiez le cahier des charges, les plans, les finitions, les surfaces, le stationnement, les espaces de rangement et les équipements communs. Le droit du promoteur de remplacer des matériaux ou de modifier la configuration doit être limité à des changements objectifs et équivalents.

Les modifications importantes doivent nécessiter l'accord de l'acquéreur ou ouvrir un recours défini.

Préparer la finalisation et la remise du bien

La finalisation doit dépendre des conditions juridiques et matérielles nécessaires pour que l'acquéreur reçoive le bien promis. Coordonnez les autorisations définitives, l'enregistrement de la fraction, la mainlevée de l'hypothèque, l'inspection technique, la levée des réserves, les services essentiels, les garanties et la remise des manuels et certificats.

La date de l'acte définitif ne doit pas être déclenchée uniquement par l'envoi d'une notification du promoteur.

Déterminer quels justificatifs sont suffisants

La Vérification du promoteur et de la SPV est un outil de contrôle préliminaire. Pour l'ensemble de l'opération, combinez l'analyse sociétaire avec l'analyse du titre du projet, du CPCV et des risques liés à l'achat sur plan.

L'acquéreur n'a pas besoin de prouver que le projet est sans risque. Il a besoin de suffisamment de justificatifs vérifiés et de leviers contractuels pour décider si le risque est acceptable.