Due diligence застройщика и SPV при покупке на стадии строительства в Португалии

Бренд проекта может не быть вашим продавцом

В рекламе обычно подчёркиваются известная группа, архитектор или название комплекса. Но CPCV может подписываться отдельной проектной компанией с короткой историей и единственным объектом.

Юридический риск покупателя связан с компанией, указанной в договоре, а не с брендом в буклете. Установите точное юридическое лицо, которое получает платежи и обещает передать недвижимость.

Проверьте компанию и полномочия

Получите актуальные регистрационные данные, юридический адрес, состав управления, уставный капитал и правила подписи. Убедитесь, что лицо, подписывающее бронирование или CPCV, вправе связывать компанию обязательствами.

Если в материалах упоминается материнская или групповая компания, выясните, предоставляет ли она юридическую гарантию или покупатель рассчитывает только на проектную SPV.

Поймите структуру SPV

Проектная компания — нормальный инструмент девелопмента. Но покупателю нужно знать, какие активы, обязательства и поддержка находятся именно внутри этого юридического лица.

Уточните, владеет ли SPV землёй, обладает ли правами на проект, имеет ли финансирование и других кредиторов, можно ли её заменить или передать внутри группы. Договор не должен исходить из помощи материнской компании, если та юридически не обязалась её оказывать.

Сопоставьте компанию с землёй и проектом

Сравните договорную компанию с зарегистрированным собственником участка. Если это разные лица, установите юридическое основание, позволяющее застройщику строить или продавать.

Проверьте зарегистрированные ипотеки, обременения, незавершённые регистрации и порядок снятия или выделения обременений с приобретаемой части. Покупатель должен понимать, как проектное финансирование влияет на право, которое он получит при escritura.

Проверьте разрешения и стадию согласований

Установите, какие градостроительные, строительные и эксплуатационные разрешения уже получены, а какие ещё ожидаются. Формулировка «проект одобрен» может относиться только к одной стадии, а не ко всему набору разрешений для строительства и использования.

Договор должен однозначно ссылаться на проект, спецификацию и планы и объяснять последствия изменения или задержки разрешений.

Проверьте график платежей

Поэтапные платежи должны быть связаны с объективными этапами и документальными подтверждениями. Избегайте графика, основанного только на календарных датах или заявлениях застройщика.

Уточните, кто подтверждает прогресс, защищены ли платежи, что произойдёт при остановке работ и вправе ли покупатель приостановить оплату, если договорный этап не достигнут.

Изучите публичные сигналы риска

В открытых источниках могут быть видны процедуры неплатёжеспособности, взыскания, налоговые долги, судебные дела, частые корпоративные изменения и другие предупреждения. Отсутствие негативной записи не гарантирует исполнения, но найденные риски должны получить объяснение.

Посмотрите на завершённые проекты, историю сроков и реакцию на дефекты после передачи. Отзывы в маркетинговых материалах не заменяют подтверждаемую историю.

Распределите риск задержки

В CPCV должны быть целевая дата, правила продления и последствия задержки застройщика. Широкий форс-мажор и неограниченное одностороннее продление могут оставить покупателя финансировать проект без реального выхода.

Определите порядок уведомления, предельную дату, механику возврата и право на компенсацию или расторжение.

Контролируйте изменения спецификации

Приложите или однозначно определите спецификацию, планы, материалы, площади, парковку, кладовую и общие объекты. Право застройщика заменять материалы или менять планировку должно быть ограничено объективно эквивалентными изменениями.

Существенные изменения должны требовать согласия покупателя или давать заранее определённое средство защиты.

Планируйте финальную сделку и передачу

Escritura должна зависеть от юридических и физических условий, необходимых для получения обещанного объекта. Согласуйте финальные лицензии, регистрацию самостоятельной части, снятие проектной ипотеки, техническую инспекцию, список дефектов, коммунальные подключения, гарантии, инструкции и сертификаты.

Дата финальной сделки не должна наступать только потому, что застройщик направил уведомление.

Определите достаточный объём доказательств

Проверка застройщика и SPV служит ранним скринингом. Для полной сделки корпоративную проверку нужно сочетать с анализом прав на проект, CPCV и рисков покупки на стадии строительства.

Покупателю не требуется доказательство полного отсутствия риска. Ему нужны достаточные проверенные факты и договорная возможность влиять на ситуацию, чтобы решить, приемлем ли риск.