בדיקת נאותות של היזם ושל ה-SPV ברכישה על הנייר בפורטוגל

מותג הפרויקט אינו בהכרח המוכר

השיווק מדגיש לעיתים קרובות קבוצה מוכרת, אדריכל או שם של פרויקט. ייתכן שה-CPCV ייחתם מול חברה ייעודית נפרדת, בעלת היסטוריה מוגבלת ופרויקט אחד בלבד.

החשיפה המשפטית של הקונה נובעת מהישות המתקשרת, לא מהחוברת השיווקית. זהו את החברה המדויקת שמקבלת את המקדמה ומתחייבת למסירה.

אשרו את זהות החברה ואת הסמכות

קבלו מידע עדכני ממרשם החברות, כתובת רשומה, פרטי מנהלים, הון מניות וכללי חתימה. ודאו שהאדם החותם על הסכם שמירת הנכס או על ה-CPCV מוסמך לחייב את החברה.

אם מוזכרים חברה בקבוצה או מותג של חברת אם, בדקו אם הם מספקים ערבות חוזית כלשהי או שהקונה מסתמך רק על חברת ה-SPV של הפרויקט.

הבינו את מבנה ה-SPV

חברת פרויקט יכולה להיות מבנה רגיל בפיתוח נדל״ן. עם זאת, על הקונה להבין אילו נכסים, התחייבויות ותמיכה נמצאים בתוך הישות הזאת.

שאלו אם ה-SPV הוא בעל הקרקע, מחזיק בזכויות הרלוונטיות לפרויקט, קיבל מימון, חייב כספים לנושים אחרים ויכול להיות מוחלף או מועבר בתוך הקבוצה. ההגנות החוזיות אינן צריכות להניח שחברת האם תתערב, אלא אם היא התחייבה לכך משפטית.

בדקו את הקשר בין הקרקע לפרויקט

השוו את החברה המתקשרת לבעלים הרשום של הקרקע. אם מדובר בישויות שונות, זהו את ההסכם המשפטי המאפשר ליזם למכור או לבנות.

בדקו משכנתאות רשומות, שעבודים, בקשות רישום תלויות ואת התהליך המתוכנן למחיקה או לשחרור של היחידה הנרכשת. הקונה צריך לדעת כיצד מימון הפרויקט משפיע על הבעלות שתימסר בהשלמת העסקה.

בדקו את ההיתרים ואת שלב אישור הפרויקט

ודאו אילו אישורי תכנון, בנייה ושימוש כבר קיימים ואילו עדיין חסרים. ניסוח שיווקי כגון "פרויקט מאושר" עשוי להתייחס לשלב אחד, ולא למלוא האישורים הדרושים לבנייה ולאכלוס.

החוזה צריך לזהות את הפרויקט הרלוונטי, המפרטים והתוכניות, ולהסביר מה קורה אם האישורים משתנים או מתעכבים.

בחנו את לוח התשלומים

תשלומים לפי שלבים צריכים להיות קשורים לאבני דרך אובייקטיביות ולאסמכתאות. הימנעו מלוח תשלומים המבוסס רק על תאריכים קלנדריים או על הצהרות היזם.

שאלו מי מאשר את התקדמות העבודות, אם התשלומים מוגנים, מה קורה אם העבודות נעצרות ואם הקונה רשאי להשעות תשלום כאשר אבן דרך חוזית לא הושגה.

בדקו סימנים פיננסיים וציבוריים לסיכון

רישומים ציבוריים עשויים לחשוף הליכי חדלות פירעון, הליכי אכיפה, חובות מס שלא שולמו, הליכים משפטיים, שינויים תכופים בחברה או סימני אזהרה אחרים. חיפוש נקי אינו מבטיח ביצוע, אך יש להסביר מידע שלילי שלא נפתר.

בחנו את הפרויקטים שהיזם השלים, את היסטוריית המסירה ואת המענה לאחר המכירה. המלצות שיווקיות אינן תחליף להיסטוריה מתועדת.

הקצו את סיכון העיכוב

ה-CPCV צריך לכלול מועד יעד ברור, כללי הארכה ותוצאות לעיכוב מצד היזם. ניסוח רחב של כוח עליון והארכות חד צדדיות בלתי מוגבלות עלולים להשאיר את הקונה מממן פרויקט ללא אפשרות יציאה ממשית.

הגדירו דרישות הודעה, מועד סופי מוחלט, מנגנון להחזר הכספים וכל זכות לפיצוי או לסיום ההסכם.

שלטו בשינויים במפרט

צרפו או הגדירו את המפרט, התוכניות, הגמרים, השטחים, החניה, המחסן והמתקנים המשותפים. זכות היזם להחליף חומרים או לשנות את התכנון צריכה להיות מוגבלת לשינויים אובייקטיביים ושווי ערך.

שינויים מהותיים צריכים לדרוש את אישור הקונה או ליצור סעד מוגדר.

תכננו את השלמת העסקה ואת המסירה

השלמת העסקה צריכה להיות תלויה בתנאים המשפטיים והפיזיים הדרושים לכך שהקונה יקבל את הנכס שהובטח. תאמו את הרישוי הסופי, רישום היחידה, שחרור המשכנתה, הבדיקה ההנדסית, בדיקת הליקויים, העברת חשבונות השירותים, האחריות ומסירת המדריכים והתעודות.

אין לקבוע מועד ל-escritura הסופית רק משום שהיזם שלח הודעה.

החליטו אילו אסמכתאות מספיקות

בדיקת רקע של היזם ושל חברת ה-SPV היא כלי סינון מוקדם. לצורך העסקה המלאה, שלבו בדיקת חברה עם בדיקת זכויות הפרויקט, ניתוח ה-CPCV והערכת הסיכונים ברכישה על הנייר.

הקונה אינו זקוק להוכחה שהפרויקט נטול סיכון. הוא זקוק למספיק אסמכתאות מאומתות וכוח מיקוח חוזי כדי להחליט אם הסיכון מקובל עליו.