Due diligence del promotor y de la SPV en una compra sobre plano en Portugal

La marca del proyecto puede no ser el vendedor

La publicidad suele destacar un grupo conocido, un arquitecto o el nombre de una promoción. Sin embargo, el CPCV puede firmarse con una sociedad instrumental independiente, con poca trayectoria y un único proyecto.

La exposición jurídica del comprador depende de la entidad contratante, no del folleto. Identifique la sociedad exacta que recibe la señal y se compromete a entregar el inmueble.

Confirme la identidad societaria y los poderes

Obtenga información mercantil actualizada, domicilio social, administradores, capital social y reglas de firma. Verifique que la persona que firma la reserva o el CPCV puede obligar a la sociedad.

Si se menciona una sociedad del grupo o una marca matriz, determine si aporta alguna garantía contractual o si el comprador depende exclusivamente de la SPV del proyecto.

Comprenda la estructura de la SPV

Una sociedad de proyecto puede ser una estructura normal para una promoción. También implica que el comprador debe comprender qué activos, obligaciones y apoyos existen dentro de esa entidad.

Pregunte si la SPV es propietaria del terreno, posee los derechos necesarios sobre el proyecto, dispone de financiación, tiene otros acreedores y puede ser sustituida o transmitida dentro del grupo. Las protecciones contractuales no deben asumir que la sociedad matriz intervendrá, salvo que esté jurídicamente obligada.

Revise la relación entre el terreno y el proyecto

Compare la sociedad contratante con el propietario inscrito del terreno. Si no coinciden, identifique el acuerdo jurídico que permite al promotor vender o construir.

Revise las hipotecas y cargas inscritas, las inscripciones pendientes y el procedimiento previsto para cancelar o liberar la fracción del comprador. El comprador debe comprender cómo afecta la financiación del proyecto al título que recibirá en la formalización.

Compruebe las licencias y la fase de aprobación del proyecto

Confirme qué licencias urbanísticas, de construcción y de utilización existen y cuáles siguen pendientes. Expresiones comerciales como «proyecto aprobado» pueden referirse a una fase concreta y no a toda la autorización necesaria para construir y ocupar el inmueble.

El contrato debe identificar el proyecto, las especificaciones y los planos pertinentes y explicar qué sucede si las autorizaciones cambian o se retrasan.

Compruebe el calendario de pagos

Los pagos por fases deben corresponder a hitos objetivos y pruebas documentales. Evite calendarios basados únicamente en fechas o declaraciones del promotor.

Pregunte quién certifica el avance, si los pagos están protegidos, qué sucede si las obras se detienen y si el comprador puede suspender un pago cuando no se alcanza un hito contractual.

Revise las señales públicas y financieras de riesgo

Los registros públicos pueden revelar procedimientos de insolvencia, ejecuciones, impuestos impagados, litigios, cambios societarios frecuentes u otras señales de alerta. Una búsqueda sin incidencias no garantiza el cumplimiento, pero la información adversa no resuelta debe explicarse.

Considere los proyectos terminados por el promotor, su historial de entregas y su respuesta posventa. Los testimonios comerciales no sustituyen un historial documentado.

Distribuya el riesgo de retraso

El CPCV debe incluir una fecha objetivo clara, reglas de prórroga y consecuencias del retraso del promotor. Una cláusula amplia de fuerza mayor y prórrogas unilaterales sin límites pueden dejar al comprador financiando un proyecto sin una salida efectiva.

Defina los requisitos de notificación, una fecha límite definitiva, el mecanismo de reembolso y cualquier derecho de indemnización o resolución.

Controle los cambios de especificaciones

Adjunte o identifique la memoria de calidades, los planos, acabados, superficies, aparcamiento, trastero e instalaciones comunes. El derecho del promotor a sustituir materiales o modificar la distribución debe limitarse a cambios objetivos y equivalentes.

Los cambios sustanciales deben requerir la aprobación del comprador o generar una solución contractual definida.

Planifique la formalización y la entrega

La formalización debe depender de las condiciones jurídicas y físicas necesarias para que el comprador reciba el inmueble prometido. Coordine las licencias definitivas, el registro de la fracción, la liberación de la hipoteca, la inspección técnica, la revisión de defectos, los suministros, las garantías y la entrega de manuales y certificados.

La fecha de la escritura definitiva no debe activarse únicamente porque el promotor envíe una notificación.

Decida qué pruebas son suficientes

La Comprobación del promotor y de la SPV es una herramienta inicial de cribado. Para la operación completa, combine la revisión societaria con la revisión del título del proyecto, el análisis del CPCV y la evaluación del riesgo de la compra sobre plano.

El comprador no necesita demostrar que el proyecto carece de riesgos. Necesita suficientes pruebas verificadas y capacidad contractual para decidir si el riesgo es aceptable.