Due Diligence von Bauträger und SPV bei einem Projektkauf in Portugal

Die Projektmarke muss nicht der Verkäufer sein

Im Marketing stehen häufig eine bekannte Unternehmensgruppe, ein Architekt oder ein Projektname im Vordergrund. Der CPCV kann jedoch von einer gesonderten Zweckgesellschaft mit kurzer Historie und nur einem Projekt unterzeichnet werden.

Das rechtliche Risiko des Käufers richtet sich nach der vertragschließenden Gesellschaft, nicht nach der Broschüre. Identifizieren Sie genau, welche Gesellschaft die Anzahlung erhält und die Übergabe verspricht.

Gesellschaft und Vertretungsbefugnis bestätigen

Beschaffen Sie aktuelle Handelsregisterinformationen, Sitz, Geschäftsführer, Stammkapital und Zeichnungsregeln. Prüfen Sie, ob die Person, die Reservierung oder CPCV unterzeichnet, die Gesellschaft wirksam verpflichten kann.

Wird eine Konzerngesellschaft oder übergeordnete Marke genannt, ist zu klären, ob sie eine vertragliche Garantie übernimmt oder ob der Käufer ausschließlich auf die Projekt-SPV angewiesen ist.

Struktur der SPV verstehen

Eine Projektgesellschaft kann eine normale Struktur für ein Immobilienprojekt sein. Der Käufer sollte dennoch verstehen, welche Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Unterstützungszusagen in dieser Gesellschaft gebündelt sind.

Fragen Sie, ob die SPV Eigentümerin des Grundstücks ist, die erforderlichen Projektrechte hält, finanziert ist, weitere Gläubiger hat und innerhalb der Gruppe ersetzt oder übertragen werden kann. Vertragliche Schutzmechanismen dürfen nicht davon ausgehen, dass eine Muttergesellschaft eingreift, wenn sie nicht rechtlich dazu verpflichtet ist.

Verhältnis zwischen Grundstück und Projekt prüfen

Vergleichen Sie die vertragschließende Gesellschaft mit dem im Grundbuch eingetragenen Grundstückseigentümer. Weichen beide voneinander ab, muss die rechtliche Vereinbarung festgestellt werden, die dem Bauträger Verkauf oder Bebauung erlaubt.

Prüfen Sie eingetragene Hypotheken, Belastungen, anhängige Eintragungen und den vorgesehenen Löschungs- oder Freigabeprozess für die Einheit des Käufers. Der Käufer sollte wissen, wie die Projektfinanzierung das beim Kaufabschluss übertragene Eigentum beeinflusst.

Genehmigungen und Stand der Projektfreigabe prüfen

Bestätigen Sie, welche Planungs-, Bau- und Nutzungsgenehmigungen vorliegen und welche noch fehlen. Marketingangaben wie "genehmigtes Projekt" können sich nur auf eine Phase beziehen und nicht auf die vollständige Genehmigung für Bau und Nutzung.

Der Vertrag sollte das relevante Projekt, Spezifikationen und Pläne bezeichnen und regeln, was geschieht, wenn Genehmigungen geändert oder verzögert werden.

Zahlungsplan prüfen

Teilzahlungen sollten an objektive Meilensteine und dokumentierte Nachweise geknüpft sein. Vermeiden Sie einen Plan, der nur auf Kalendertagen oder Erklärungen des Bauträgers beruht.

Fragen Sie, wer den Baufortschritt bestätigt, ob Zahlungen geschützt sind, was bei Baustopp geschieht und ob der Käufer Zahlungen aussetzen kann, wenn ein vertraglicher Meilenstein nicht erreicht ist.

Finanzielle und öffentliche Risikosignale prüfen

Öffentliche Register können Insolvenzverfahren, Vollstreckung, Steuerrückstände, Gerichtsverfahren, häufige Gesellschaftsänderungen oder andere Warnsignale zeigen. Eine saubere Suche garantiert keine Vertragserfüllung, aber ungeklärte negative Informationen müssen erläutert werden.

Berücksichtigen Sie abgeschlossene Projekte, Einhaltung von Übergabeterminen und Verhalten des Bauträgers nach dem Verkauf. Marketingreferenzen ersetzen keine dokumentierte Historie.

Verzögerungsrisiko zuordnen

Der CPCV sollte ein klares Zieldatum, Verlängerungsregeln und Folgen einer Verzögerung durch den Bauträger enthalten. Weite Force-Majeure-Klauseln und unbegrenzte einseitige Verlängerungen können dazu führen, dass der Käufer ein Projekt ohne sinnvolle Ausstiegsmöglichkeit finanziert.

Definieren Sie Mitteilungspflichten, Endtermin, Rückzahlungsmechanismus sowie Entschädigungs- oder Rücktrittsrechte.

Änderungen der Spezifikation kontrollieren

Fügen Sie Spezifikation, Pläne, Ausstattungen, Flächen, Stellplatz, Abstellraum und Gemeinschaftseinrichtungen bei oder bezeichnen Sie sie eindeutig. Das Recht des Bauträgers, Materialien auszutauschen oder den Grundriss zu ändern, sollte auf objektive und gleichwertige Änderungen begrenzt sein.

Wesentliche Änderungen sollten die Zustimmung des Käufers erfordern oder einen klaren Anspruch auslösen.

Kaufabschluss und Übergabe planen

Der Kaufabschluss sollte von den rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen abhängen, die erforderlich sind, damit der Käufer die versprochene Immobilie erhält. Stimmen Sie endgültige Genehmigung, Eintragung der Einheit, Freigabe der Hypothek, technische Inspektion, Mängelprüfung, Versorgungsanschlüsse, Garantien und Übergabe von Anleitungen und Bescheinigungen ab.

Ein Termin für die escritura sollte nicht allein dadurch ausgelöst werden, dass der Bauträger eine Mitteilung sendet.

Entscheiden Sie, welche Nachweise ausreichen

Die Prüfung von Bauträger und Projektgesellschaft ist ein Instrument für die frühe Risikoeinschätzung. Für die vollständige Transaktion sollte die Gesellschaftsprüfung mit Prüfung der Eigentums- und Projektlage, CPCV-Analyse und Bewertung der Risiken des Projektkaufs verbunden werden.

Der Käufer braucht keinen Nachweis, dass das Projekt risikofrei ist. Er benötigt genügend bestätigte Informationen und vertragliche Einflussmöglichkeiten, um zu entscheiden, ob das Risiko akzeptabel ist.