Юридична перевірка забудовника та SPV під час купівлі на етапі будівництва в Португалії

Бренд проєкту може не бути продавцем

У маркетингових матеріалах часто підкреслюється відома група, архітектор або назва житлового комплексу. Водночас CPCV може підписувати окрема компанія спеціального призначення з короткою історією та лише одним проєктом.

Юридичні ризики покупця пов’язані з контрагентом за договором, а не з брошурою. Визначте точну компанію, яка отримує завдаток і зобов’язується передати об’єкт.

Підтвердьте корпоративні дані та повноваження

Отримайте актуальні реєстраційні дані компанії, адресу зареєстрованого офісу, відомості про керівників, статутний капітал і правила підписання. Перевірте, чи може особа, яка підписує договір резервування або CPCV, юридично зобов’язувати компанію.

Якщо згадується компанія групи або материнський бренд, з’ясуйте, чи надає він договірну гарантію, чи покупець покладається виключно на проєктну SPV.

Зрозумійте структуру SPV

Проєктна компанія може бути звичайною структурою для девелопменту. Водночас покупцеві потрібно розуміти, які активи, зобов’язання та підтримка зосереджені всередині цієї юридичної особи.

Запитайте, чи володіє SPV земельною ділянкою, чи має необхідні права на проєкт і фінансування, чи є в неї інші кредитори та чи може вона бути замінена або передана іншій компанії групи. Договірний захист не повинен виходити з припущення, що материнська компанія втрутиться, якщо вона не взяла на себе юридичного зобов’язання.

Перевірте зв’язок між земельною ділянкою та проєктом

Порівняйте компанію за договором із зареєстрованим власником земельної ділянки. Якщо це різні особи, визначте юридичну угоду, яка дозволяє забудовнику продавати або будувати.

Перевірте зареєстровані іпотеки, обтяження, незавершені реєстраційні записи та передбачену процедуру погашення або зняття обтяження з автономної частини покупця. Покупець має розуміти, як проєктне фінансування вплине на право власності, що передається під час завершення угоди.

Перевірте дозволи та етап погодження проєкту

Підтвердьте, які містобудівні, будівельні та експлуатаційні дозволи вже отримані, а які ще очікуються. Маркетингове формулювання «затверджений проєкт» може стосуватися лише одного етапу, а не повного набору дозволів, необхідних для будівництва та заселення.

Договір має визначати відповідний проєкт, технічні характеристики й плани та пояснювати наслідки зміни або затримки погоджень.

Перевірте графік платежів

Поетапні платежі мають відповідати об’єктивним етапам та документальним підтвердженням. Уникайте графіка, заснованого лише на календарних датах або заявах забудовника.

Запитайте, хто підтверджує прогрес, чи захищені платежі, що відбувається в разі зупинення робіт та чи може покупець призупинити платіж, якщо договірного етапу не досягнуто.

Перевірте фінансові та публічні сигнали ризику

Публічні реєстри можуть показати провадження у справі про неплатоспроможність, примусове стягнення, несплачені податки, судові спори, часті зміни компанії або інші попереджувальні сигнали. Відсутність негативних результатів пошуку не гарантує виконання, але невирішену несприятливу інформацію потрібно пояснити.

Оцініть завершені проєкти забудовника, дотримання строків передання та післяпродажне обслуговування. Маркетингові відгуки не замінюють документально підтвердженої історії.

Розподіліть ризик затримки

CPCV має містити чітку цільову дату, правила продовження та наслідки затримки з боку забудовника. Широкі положення про форс-мажор і необмежені односторонні продовження можуть змусити покупця фінансувати проєкт без реальної можливості вийти з угоди.

Визначте вимоги до повідомлення, граничну дату завершення, порядок повернення коштів та право на компенсацію або розірвання.

Контролюйте зміни технічних характеристик

Додайте до договору або чітко визначте технічні характеристики, плани, оздоблення, площі, паркомісце, комору та спільні об’єкти. Право забудовника замінювати матеріали або змінювати планування має бути обмежене об’єктивними та рівноцінними змінами.

Істотні зміни мають потребувати погодження покупця або надавати йому чітко визначений спосіб захисту.

Сплануйте завершення угоди та передання

Завершення угоди має залежати від юридичних і фізичних умов, необхідних для отримання покупцем обіцяного об’єкта. Координуйте остаточне ліцензування, реєстрацію автономної частини, зняття іпотеки, технічне обстеження, перевірку недоліків перед прийманням, підключення комунальних послуг, гарантії та передання інструкцій і сертифікатів.

Дата остаточного акта не повинна наставати лише тому, що забудовник надіслав повідомлення.

Визначте достатній обсяг підтверджень

Перевірка забудовника та SPV є інструментом раннього відбору. Для повної угоди поєднайте корпоративну перевірку з аналізом права на проєкт, CPCV та ризиків купівлі на етапі будівництва.

Покупцеві не потрібен доказ повної відсутності ризику. Йому потрібні достатні перевірені підтвердження та договірні важелі, щоб вирішити, чи є ризик прийнятним.