Portekiz'de CPCV: alıcının imza öncesi madde madde kontrolü

CPCV, ticari baskının hukuki riske dönüştüğü noktadır

Contrato-promessa de compra e venda, yani CPCV, tarafları genellikle satın almayı daha sonra tamamlamaya bağlar. Çoğu zaman önemli tutarda kapora gerektirir ve taraflardan biri işlemi tamamlamazsa uygulanacak sonuçları belirler.

Alıcı taslağı, para transfer edildikten sonra değil, imzadan önce incelemelidir.

Taraflar ve yetki

Alıcı ve satıcının adlarını, kimlik bilgilerini, medeni durumlarını ve imza yetkilerini doğrulayın. Satıcı bir şirketse şirketi ve temsilcinin yetkisini kontrol edin. Vekaletname kullanılıyorsa vaat edilen satışı kapsadığını doğrulayın.

Ortak malik, eş, mirasçı veya birden fazla alıcı tüzel kişi varsa sözleşme doğru tarafları ve imzaları göstermelidir.

Gayrimenkulün tanımı

CPCV'deki tanımı tapu sicili ve vergi kayıtlarıyla karşılaştırın. Bağımsız bölümü, otoparkı, depoyu, arsayı, ortak alanları ve fiyata dahil mobilya veya ekipmanı kontrol edin.

Belirsiz pazarlama açıklamaları resmî tanımın yerini tutmamalıdır. Planlar, teknik şartnameler veya envanter önemliyse bunları sözleşmeye ekleyin ya da açıkça tanımlayın.

Fiyat ve kapora

Toplam fiyatı, ödeme tarihlerini, ödemenin gönderileceği hesapları ve her tutarın hukuki niteliğini belirtin. Bir ödemenin rezervasyon bedeli, avans, kapora veya sinal olup olmadığını ve temerrüt kuralları uyarınca ne olacağını anlayın.

Satıcı kararlaştırılan kanıtları teslim etmeden veya gayrimenkul kararlaştırılan aşamaya ulaşmadan önce bedelin büyük kısmını riske atan ödeme planlarından kaçının.

Finansman koruması

Satın alma ipotek kredisine bağlıysa finansman şartını tanımlayın. Şart; gerekli kredi tutarını, değerlemeyi, nihai onayı, kanıtları ve son tarihi kapsamalıdır.

Alıcının finansman kullanmayı planladığını söyleyen bir hüküm kaporayı korumayabilir. Sözleşme, bankanın reddetmesi, gecikmesi veya gayrimenkule alıcının varsayımlarından daha düşük değer biçmesi halinde ne olacağını açıklamalıdır.

Satıcı belgeleri ve hukuki durum tespiti

Hangi belgelerin incelendiğini ve hangilerinin eksik olduğunu belirleyin. Satıcının eksik kayıtları sunması için son tarihleri olmalı ve bu kayıtlar önemli bir sorun ortaya çıkarırsa veya teslim edilmezse bir sonuç doğmalıdır.

İlgili belgeler; güncel tapu sicili bilgilerini, vergi kaydını, kullanım veya inşaat belgelerini, enerji sertifikasını, kat mülkiyeti yönetimi beyanını, toplantı tutanaklarını, şirket yetkisini, ipoteğin terkinine ilişkin belgeleri ve proje izinlerini içerebilir.

Mevcut ipotek ve takyidatlar

Satıcının ipoteği varsa borcun nasıl kapatılacağını ve ipoteğin nasıl terkin edileceğini açıklayın. Alıcı, satışın tamamlanması sırasında ödenecek paranın bir kısmının doğrudan bankaya aktarılıp aktarılmayacağını ve temiz tescil sürecini hangi kanıtların desteklediğini bilmelidir.

Diğer takyidatlar, bekleyen tesciller veya önalım hakları işleme özel inceleme gerektirir.

Tamamlama tarihi ve uzatma kuralları

Hukuki durum tespiti, banka onayı, belge teslimi ve tarafların müsaitliğiyle uyumlu bir tarih veya nesnel mekanizma kullanın. Bildirimin nasıl yapılacağını, randevuyu kimin ayarlayacağını ve uzatmaya ne zaman izin verileceğini belirtin.

Kaporanın zamanında ifaya bağlı olduğu durumlarda tamamlanma tarihini gayriresmî anlaşmaya bırakmayın.

Satış tamamlanmadan önceki şartlar

Alıcı bakiyeyi aktarmadan önce yerine getirilmesi gereken hususları listeleyin. Bunlar; temiz veya kararlaştırılmış tescil durumu, satıcının yetkisi, asıl belgelerin teslimi, kararlaştırılan onarımlar, boş teslim, ipoteğin terkini ve nihai escritura onayını içerebilir.

Sözleşme, şartın yerine getirilmemesi halinde ne olacağını açıklıyorsa şart daha güçlüdür.

Temerrüt ve fesih

Alıcının temerrüdü ile satıcının temerrüdüne ilişkin hükümleri birlikte okuyun. Bildirimi, düzeltme sürelerini, kaporanın sonuçlarını, ek tazminatı, aynen ifayı ve uyuşmazlık çözümünü kontrol edin.

Satıcı, banka veya resmîleştirme kurumu alıcının kontrolü dışındaki bir hususu sağlamadığı için alıcının temerrüde düşmüş sayılmamasını güvence altına alın.

İnceleme, kusurlar ve kapsam dahilindeki eşyalar

Teknik durum önemliyse teknik incelemeyi sözleşmeyle ilişkilendirin. Belirlenen bulgular halinde alıcının onarım talep edip edemeyeceğini, yeniden müzakere yapıp yapamayacağını, paranın bir kısmını tutup tutamayacağını veya sözleşmeyi feshedip edemeyeceğini belirtin.

Kalacak mobilyaları, cihazları, otopark kumandalarını ve diğer eşyaları tanımlayın. Sözlü bir envanterin teslimden sonra uygulanması zordur.

Son inceleme soruları

Alıcı imzadan önce şunları açıklayabilmelidir:

• nelerin doğrulandığını;
• nelerin hâlâ eksik olduğunu;
• ne kadar paranın risk altında olduğunu;
• paranın ne zaman geri alınabileceğini;
• satıcının ne yapması gerektiğini;
• finansman başarısız olursa ne olacağını;
• mevcut takyidatların nasıl kaldırılacağını;
• satış tamamlanmadan önce hangi şartların gerçekleşmesi gerektiğini.

CPCV İncelemesi, taslağı alıcı için yazılı bir karar ve değişiklik listesine dönüştürür. Sözleşme, satıcı tarafı şablonun olağan olduğunu söylediğinde değil, alıcı riski anladığında hazırdır.