CPCV у Португалії: постатейна перевірка покупця до підписання

Саме в CPCV комерційний тиск перетворюється на юридичний ризик

Contrato-promessa de compra e venda, або CPCV, зазвичай зобов’язує сторони завершити купівлю в майбутньому. Він часто передбачає значний завдаток і визначає наслідки, якщо одна зі сторін не завершить угоду.

Покупцеві слід перевірити проєкт до підписання, а не після переказу коштів.

Сторони та повноваження

Перевірте імена покупця та продавця, документи, що посвідчують особу, сімейний стан і правоздатність до підписання. Якщо продавцем є компанія, перевірте саму компанію та повноваження її представника. Якщо використовується довіреність, переконайтеся, що вона охоплює обіцяну купівлю-продаж.

За наявності співвласників, подружжя, спадкоємців або кількох юридичних осіб на стороні покупця договір має правильно відображати всіх учасників та необхідні підписи.

Ідентифікація нерухомості

Порівняйте опис у CPCV з даними реєстру нерухомості та податковими записами. Перевірте автономну частину, паркомісце, комору, земельну ділянку, спільні частини та меблі чи обладнання, включені до ціни.

Неоднозначні маркетингові описи не повинні замінювати формальну ідентифікацію. Якщо плани, технічні характеристики або перелік майна мають значення, додайте їх до договору або чітко визначте посилання на них.

Ціна та завдаток

Зазначте загальну ціну, дати платежів, рахунки одержувачів і правову природу кожної суми. З’ясуйте, чи є платіж платою за резервування, авансом, завдатком або sinal і які наслідки застосовуються до нього в разі невиконання зобов’язань.

Уникайте графіків, за якими більша частина ціни сплачується до надання продавцем погоджених підтверджень або до досягнення нерухомістю погодженого етапу.

Захист у разі фінансування

Якщо купівля залежить від іпотеки, чітко визначте умову фінансування. Вона має охоплювати необхідну суму кредиту, оцінку нерухомості, остаточне схвалення, підтвердження та строк.

Положення, яке лише зазначає намір покупця скористатися фінансуванням, може не захистити завдаток. Договір має пояснювати наслідки відмови банку, затримки або оцінки нерухомості нижче припущень, на яких покупець ґрунтував рішення.

Документи продавця та юридична перевірка

Визначте, які документи вже перевірено, а які ще не надано. Для відсутніх документів потрібно встановити строки надання продавцем та наслідки, якщо вони виявлять істотну проблему або не будуть надані.

До відповідних матеріалів можуть належати актуальні відомості реєстру, податковий опис, документи щодо використання чи будівництва, енергетичний сертифікат, декларація кондомініуму, протоколи зборів, повноваження компанії, документи щодо погашення іпотеки та дозволи на реалізацію проєкту.

Чинна іпотека та інші обтяження

Якщо продавець має іпотеку, опишіть порядок її погашення та зняття. Покупець має знати, чи буде частина коштів під час завершення угоди сплачена безпосередньо банку та які підтвердження забезпечують реєстрацію без обтяжень.

Інші обтяження, незавершені реєстраційні записи або переважні права потребують аналізу з урахуванням конкретної угоди.

Дата завершення угоди та правила продовження

Встановіть дату або об’єктивний механізм, узгоджений із юридичною перевіркою, схваленням банку, наданням документів та доступністю сторін. Визначте порядок повідомлення, особу, відповідальну за призначення зустрічі, та випадки допустимого продовження строку.

Не залишайте дату завершення угоди на рівні неформальної домовленості, якщо з дотриманням строків пов’язана доля завдатку.

Умови до завершення угоди

Перелічіть обставини, які мають бути виконані до сплати покупцем залишку ціни. До них можуть належати чистий або погоджений стан реєстрації, повноваження продавця, передання оригіналів документів, виконання погоджених ремонтів, звільнення об’єкта, погашення іпотеки та погодження остаточного акта.

Умова є дієвішою, коли договір прямо визначає наслідки її невиконання.

Невиконання зобов’язань і розірвання

Читайте положення про невиконання зобов’язань покупцем і продавцем у взаємозв’язку. Перевірте порядок повідомлення, строки для усунення порушення, наслідки для завдатку, додаткову компенсацію, примусове виконання договору та порядок вирішення спорів.

Переконайтеся, що покупець не вважається таким, що порушив договір, через те, що продавець, банк або орган оформлення не надав щось поза контролем покупця.

Обстеження, дефекти та включене майно

Якщо технічний стан має значення, пов’яжіть обстеження з умовами договору. Визначте, чи може покупець вимагати ремонту, перегляду ціни, утримання частини коштів або розірвання договору в разі встановлених результатів.

Перелічіть меблі, техніку, пульти від паркінгу та інші предмети, які мають залишитися. Усний перелік складно примусово виконати після передання об’єкта.

Підсумкові питання перевірки

До підписання покупець має бути здатний пояснити:

• що вже перевірено;
• яких документів іще бракує;
• яка сума коштів перебуває під ризиком;
• коли кошти можна повернути;
• що зобов’язаний зробити продавець;
• що відбувається в разі відмови у фінансуванні;
• як знімаються чинні обтяження;
• які умови мають бути виконані до завершення угоди.

Перевірка CPCV перетворює проєкт договору на письмове рішення для покупця та перелік змін. Договір готовий тоді, коли покупець розуміє ризик, а не тоді, коли сторона продавця називає шаблон стандартним.