CPCV em Portugal: verificação cláusula a cláusula antes da assinatura

É no CPCV que a pressão comercial se transforma em exposição jurídica

O contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV, obriga normalmente as partes a concluir a compra numa data posterior. É frequente exigir um sinal significativo e definir as consequências do incumprimento de qualquer das partes.

O comprador deve analisar a minuta antes de assinar, e não depois de já ter transferido o dinheiro.

Partes e poderes

Confirme os nomes, documentos de identificação, estado civil e capacidade para assinar do comprador e do vendedor. Se o vendedor for uma sociedade, verifique a sociedade e os poderes do representante. Se for utilizada uma procuração, confirme que abrange a venda prometida.

Quando existam comproprietários, cônjuges, herdeiros ou várias entidades compradoras, o contrato deve identificar corretamente as partes e as assinaturas necessárias.

Identificação do imóvel

Compare a descrição do CPCV com o registo predial e a caderneta predial. Verifique a fração, estacionamento, arrecadação, terreno, partes comuns e quaisquer móveis ou equipamentos incluídos no preço.

Descrições comerciais ambíguas não devem substituir a identificação formal. Se plantas, especificações ou um inventário forem relevantes, anexe-os ou identifique-os claramente.

Preço e sinal

Indique o preço total, as datas de pagamento, as contas destinatárias e a natureza jurídica de cada montante. Compreenda se determinado pagamento é uma taxa de reserva, adiantamento, depósito ou sinal e quais são as respetivas consequências em caso de incumprimento.

Evite calendários de pagamento que exponham a maior parte do preço antes de o vendedor fornecer a documentação acordada ou de o imóvel atingir a fase contratualmente prevista.

Proteção relacionada com o financiamento

Se a compra depender de crédito, defina uma condição de financiamento. A cláusula deve indicar o montante de empréstimo necessário, a avaliação, a aprovação final, os comprovativos e o prazo.

Uma cláusula que apenas refira a intenção do comprador de recorrer a financiamento pode não proteger o sinal. O contrato deve explicar o que acontece se o banco recusar, atrasar a decisão ou avaliar o imóvel abaixo dos pressupostos utilizados pelo comprador.

Documentos do vendedor e due diligence

Identifique os documentos que já foram analisados e os que continuam em falta. O vendedor deve dispor de prazos para fornecer os elementos em falta, com consequências previstas caso estes revelem um problema relevante ou não sejam entregues.

Entre os documentos relevantes podem estar informação atualizada do registo predial, caderneta predial, documentos de utilização ou construção, certificado energético, declaração do condomínio, atas, poderes da sociedade, documentos de cancelamento da hipoteca e licenças do projeto.

Hipoteca existente e outros ónus

Se o vendedor tiver uma hipoteca, descreva como a dívida será liquidada e a hipoteca cancelada. O comprador deve saber se parte do preço final será paga diretamente ao banco e que prova sustenta o processo de registo sem esse ónus.

Outros ónus, registos pendentes ou direitos de preferência exigem uma análise específica da operação.

Data da conclusão e regras de prorrogação

Utilize uma data ou um mecanismo objetivo compatível com a due diligence, a aprovação bancária, a entrega de documentos e a disponibilidade das partes. Defina como é feita a comunicação, quem marca o ato e em que situações é permitida uma prorrogação.

Não deixe a data da conclusão dependente de um acordo informal quando o sinal está condicionado ao cumprimento pontual.

Condições anteriores à conclusão

Liste os requisitos que devem estar cumpridos antes de o comprador transferir o saldo. Podem incluir uma situação registral limpa ou expressamente aceite, poderes do vendedor, entrega dos documentos originais, reparações acordadas, entrega do imóvel livre de pessoas e bens, cancelamento da hipoteca e aprovação do documento final.

Uma condição é mais eficaz quando o contrato prevê o que acontece se não for cumprida.

Incumprimento e resolução

Leia em conjunto as cláusulas de incumprimento do comprador e do vendedor. Verifique a notificação, os prazos para sanar o incumprimento, as consequências para o sinal, indemnizações adicionais, execução específica e resolução de litígios.

Assegure que o comprador não é considerado em incumprimento devido à falta de atuação do vendedor, do banco ou da entidade de formalização relativamente a algo que não está sob o seu controlo.

Inspeção, defeitos e bens incluídos

Se o estado técnico for relevante, ligue a inspeção ao contrato. Defina se o comprador pode exigir reparações, renegociar, reter montantes ou resolver o contrato perante conclusões determinadas.

Identifique os móveis, eletrodomésticos, comandos de estacionamento e outros bens que devem permanecer. Um inventário apenas verbal é difícil de fazer valer depois da entrega.

Perguntas finais de revisão

Antes de assinar, o comprador deve conseguir explicar:

• o que foi verificado;
• o que continua em falta;
• quanto dinheiro fica exposto;
• quando pode recuperar esse dinheiro;
• o que o vendedor tem de fazer;
• o que acontece se o financiamento falhar;
• como são removidos os ónus existentes;
• o que deve estar cumprido antes da conclusão.

A Revisão do CPCV transforma a minuta numa decisão escrita para o comprador e numa lista de alterações. O contrato está pronto quando o comprador compreende o risco, e não quando a parte vendedora afirma que se trata do modelo habitual.