Le CPCV au Portugal : contrôle clause par clause de l'acquéreur avant signature

Le CPCV transforme la pression commerciale en exposition juridique

Le contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV, engage généralement les parties à finaliser l'acquisition ultérieurement. Il prévoit souvent un acompte substantiel et fixe les conséquences si l'une des parties ne mène pas l'opération à son terme.

L'acquéreur doit analyser le projet avant de signer, et non après avoir effectué le virement.

Parties et pouvoirs

Confirmez les noms de l'acquéreur et du vendeur, leur identification, leur état civil et leur capacité à signer. Lorsque le vendeur est une société, vérifiez la société et les pouvoirs de son représentant. Lorsqu'une procuration est utilisée, vérifiez qu'elle couvre la vente promise.

S'il existe des copropriétaires, des conjoints, des héritiers ou plusieurs entités acquéreuses, le contrat doit identifier les bonnes parties et prévoir les signatures appropriées.

Identification du bien

Comparez la description figurant dans le CPCV avec les informations du registo predial et de la matrice fiscale. Vérifiez la fraction, les places de stationnement, les espaces de rangement, le terrain, les parties communes ainsi que tout mobilier ou équipement compris dans le prix.

Des descriptions commerciales ambiguës ne doivent pas remplacer l'identification formelle. Si des plans, un cahier des charges ou un inventaire sont importants, annexez-les ou identifiez-les clairement.

Prix et acompte

Indiquez le prix total, les dates de paiement, les comptes destinataires et le traitement juridique de chaque montant. Comprenez si un paiement constitue des frais de réservation, une avance, un acompte ou un sinal, ainsi que les conséquences qui lui sont applicables en cas de manquement.

Évitez les calendriers de paiement qui exposent la majeure partie du prix avant que le vendeur ait fourni les justificatifs convenus ou avant que le bien ait atteint la phase convenue.

Protection liée au financement

Si l'acquisition dépend d'un crédit hypothécaire, définissez la condition suspensive de financement. Elle doit préciser le montant du prêt requis, l'évaluation, l'approbation définitive, les justificatifs et le délai.

Une clause indiquant simplement que l'acquéreur prévoit de recourir à un financement peut ne pas protéger l'acompte. Le contrat doit expliquer ce qui se passe si la banque refuse, tarde à répondre ou évalue le bien à un montant inférieur aux hypothèses retenues par l'acquéreur.

Documents du vendeur et due diligence

Identifiez les documents déjà analysés et ceux qui restent à fournir. Le vendeur doit disposer de délais pour remettre les pièces manquantes, et une conséquence doit être prévue si ces documents révèlent un problème important ou ne sont pas fournis.

Les pièces pertinentes peuvent comprendre des informations actualisées du registo predial, la matrice fiscale, les documents relatifs à l'utilisation ou à la construction, le certificat énergétique, la déclaration de la copropriété, les procès-verbaux d'assemblée, les pouvoirs de la société, les documents de radiation de l'hypothèque et les autorisations du projet.

Hypothèque existante et autres charges

Si le vendeur a une hypothèque, précisez comment elle sera remboursée et radiée. L'acquéreur doit savoir si une partie des fonds de finalisation sera versée directement à la banque et quels justificatifs soutiennent la procédure permettant un enregistrement sans charge non convenue.

Les autres charges, enregistrements en attente ou droits de préemption nécessitent une analyse propre à l'opération.

Date de finalisation et règles de prolongation

Utilisez une date ou un mécanisme objectif compatible avec la due diligence, l'approbation bancaire, la remise des documents et la disponibilité des parties. Précisez comment la notification est effectuée, qui organise le rendez-vous et dans quels cas une prolongation est autorisée.

Ne laissez pas la date de finalisation dépendre d'un accord informel lorsque le sort de l'acompte dépend du respect des délais.

Conditions préalables à la finalisation

Énumérez les éléments qui doivent être satisfaits avant que l'acquéreur verse le solde. Ils peuvent comprendre une situation du registre claire ou convenue, les pouvoirs du vendeur, la remise des documents originaux, les réparations convenues, la libération des lieux, la radiation de l'hypothèque et l'approbation de l'acte définitif.

Une condition est plus solide lorsque le contrat précise ce qui se passe si elle n'est pas remplie.

Manquement et résiliation

Lisez ensemble les dispositions relatives au manquement de l'acquéreur et à celui du vendeur. Vérifiez la notification, les délais de régularisation, les conséquences pour l'acompte, l'indemnisation complémentaire, l'exécution forcée en nature et le règlement des litiges.

Veillez à ce que l'acquéreur ne soit pas considéré en défaut parce que le vendeur, la banque ou le service chargé de la formalisation n'a pas fourni un élément échappant au contrôle de l'acquéreur.

Inspection, défauts et éléments inclus

Si l'état technique est important, reliez l'inspection au contrat. Précisez si l'acquéreur peut demander des réparations, renégocier, retenir des fonds ou résilier en présence de constatations définies.

Identifiez le mobilier, les appareils, les dispositifs d'accès au stationnement et les autres éléments qui doivent rester. Un inventaire verbal est difficile à faire respecter après la remise du bien.

Questions de contrôle final

Avant de signer, l'acquéreur doit pouvoir expliquer :

• ce qui a été vérifié ;
• ce qui reste manquant ;
• le montant des fonds exposés ;
• à quel moment ces fonds peuvent être récupérés ;
• ce que le vendeur doit accomplir ;
• ce qui se passe si le financement échoue ;
• comment les charges existantes seront supprimées ;
• quelles conditions doivent être réunies avant la finalisation.

L'Analyse du CPCV transforme le projet en une décision écrite de l'acquéreur et en une liste de modifications. Le contrat est prêt lorsque l'acquéreur comprend le risque, et non lorsque la partie venderesse affirme que le modèle est habituel.