CPCV in Portugal: Klauselprüfung des Käufers vor der Unterzeichnung

Im CPCV wird wirtschaftlicher Druck zum rechtlichen Risiko

Ein contrato-promessa de compra e venda, kurz CPCV, verpflichtet die Parteien üblicherweise dazu, den Kauf später abzuschließen. Häufig ist eine erhebliche Anzahlung zu leisten, und der Vertrag regelt die Folgen, wenn eine Partei den Kauf nicht vollzieht.

Der Käufer sollte den Entwurf vor der Unterzeichnung prüfen, nicht erst nach der Überweisung.

Parteien und Vertretungsbefugnis

Bestätigen Sie Namen, Identität, Familienstand und Unterzeichnungsbefugnis von Käufer und Verkäufer. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, sind Gesellschaft und Vertretungsbefugnis zu prüfen. Wird eine Vollmacht verwendet, muss sie den versprochenen Verkauf abdecken.

Gibt es Miteigentümer, Ehegatten, Erben oder mehrere erwerbende Rechtsträger, muss der Vertrag die richtigen Parteien und Unterschriften enthalten.

Bezeichnung der Immobilie

Vergleichen Sie die Beschreibung im CPCV mit Grundbuch- und Steuerunterlagen. Prüfen Sie Einheit, Stellplatz, Abstellraum, Grundstück, Gemeinschaftsflächen sowie Möbel oder Ausstattung, die im Preis enthalten sind.

Unklare Marketingbeschreibungen ersetzen keine formale Bezeichnung. Sind Pläne, Spezifikationen oder ein Inventar wichtig, sollten sie beigefügt oder eindeutig bezeichnet werden.

Kaufpreis und Anzahlung

Halten Sie Gesamtkaufpreis, Zahlungstermine, Empfängerkonten und rechtliche Einordnung jedes Betrags fest. Klären Sie, ob eine Zahlung Reservierungsgebühr, Vorauszahlung, Anzahlung oder sinal ist und welche Folgen bei Pflichtverletzung gelten.

Vermeiden Sie Zahlungspläne, bei denen der größte Teil des Preises gefährdet ist, bevor der Verkäufer die vereinbarten Nachweise vorgelegt oder die Immobilie den vereinbarten Baufortschritt erreicht hat.

Finanzierungsschutz

Hängt der Kauf von einem Kredit ab, muss die Finanzierungsbedingung definiert werden. Sie sollte erforderlichen Darlehensbetrag, Bewertung, endgültige Genehmigung, Nachweise und Frist regeln.

Eine Klausel, die lediglich festhält, der Käufer beabsichtige eine Finanzierung, schützt die Anzahlung möglicherweise nicht. Der Vertrag sollte erläutern, was geschieht, wenn die Bank ablehnt, sich verspätet oder die Immobilie niedriger bewertet als vom Käufer angenommen.

Verkäuferunterlagen und Due Diligence

Halten Sie fest, welche Unterlagen geprüft wurden und welche noch fehlen. Der Verkäufer sollte Fristen für die Vorlage fehlender Nachweise haben. Werden diese nicht vorgelegt oder zeigen sie ein wesentliches Problem, muss eine klare Rechtsfolge vorgesehen sein.

Relevante Unterlagen können aktuelle Grundbuchinformationen, Steuerbeschreibung, Nutzungs- oder Bauunterlagen, Energieausweis, Erklärung der Eigentümergemeinschaft, Versammlungsprotokolle, Vertretungsnachweise einer Gesellschaft, Unterlagen zur Hypothekenlöschung und Projektgenehmigungen umfassen.

Bestehende Hypothek und sonstige Belastungen

Besteht eine Hypothek des Verkäufers, ist zu beschreiben, wie sie abgelöst und gelöscht wird. Der Käufer sollte wissen, ob ein Teil der Mittel beim Kaufabschluss direkt an die Bank gezahlt wird und welche Nachweise eine lastenfreie Eintragung ermöglichen.

Andere Belastungen, anhängige Eintragungen oder Vorkaufsrechte erfordern eine transaktionsbezogene Prüfung.

Termin des Kaufabschlusses und Verlängerungsregeln

Verwenden Sie ein Datum oder einen objektiven Mechanismus, der mit Due Diligence, Bankgenehmigung, Dokumentenübergabe und Verfügbarkeit der Parteien vereinbar ist. Regeln Sie, wie Mitteilungen erfolgen, wer den Termin organisiert und wann eine Verlängerung zulässig ist.

Überlassen Sie den Termin nicht einer informellen Absprache, wenn die Anzahlung von rechtzeitiger Erfüllung abhängt.

Voraussetzungen vor dem Kaufabschluss

Listen Sie die Punkte auf, die erfüllt sein müssen, bevor der Käufer den Restbetrag überweist. Dazu können eine lastenfreie oder vereinbarte Grundbuchlage, Vertretungsbefugnis des Verkäufers, Übergabe von Originalunterlagen, vereinbarte Reparaturen, geräumte Übergabe, Löschung der Hypothek und Freigabe des endgültigen Erwerbsdokuments gehören.

Eine Bedingung ist stärker, wenn der Vertrag regelt, was bei Nichterfüllung geschieht.

Pflichtverletzung und Vertragsbeendigung

Lesen Sie Regelungen zur Pflichtverletzung des Käufers und des Verkäufers zusammen. Prüfen Sie Mitteilung, Nachfrist, Folgen für die Anzahlung, zusätzliche Entschädigung, Erfüllungsanspruch und Streitbeilegung.

Stellen Sie sicher, dass der Käufer nicht als vertragsbrüchig behandelt wird, weil Verkäufer, Bank oder Formalisierungsstelle etwas außerhalb seiner Kontrolle nicht bereitgestellt haben.

Inspektion, Mängel und mitverkaufte Gegenstände

Ist der technische Zustand wichtig, verbinden Sie die Inspektion mit dem Vertrag. Regeln Sie, ob der Käufer bei festgelegten Feststellungen Reparaturen verlangen, neu verhandeln, Geld zurückbehalten oder vom Vertrag zurücktreten kann.

Bezeichnen Sie Möbel, Geräte, Parkzugangsmittel und weitere Gegenstände, die verbleiben sollen. Ein nur mündlich vereinbartes Inventar lässt sich nach der Übergabe nur schwer durchsetzen.

Abschließende Prüffragen

Vor der Unterzeichnung sollte der Käufer erklären können:

• was geprüft wurde;
• welche Nachweise noch fehlen;
• welcher Geldbetrag gefährdet ist;
• wann Geld zurückgefordert werden kann;
• was der Verkäufer erfüllen muss;
• was bei Scheitern der Finanzierung geschieht;
• wie bestehende Belastungen entfernt werden;
• welche Voraussetzungen vor dem Kaufabschluss erfüllt sein müssen.

Die CPCV-Prüfung überführt den Entwurf in eine schriftliche Entscheidungshilfe für den Käufer und eine Liste der erforderlichen Änderungen. Ein Vertrag ist bereit, wenn der Käufer das Risiko versteht, nicht wenn die Verkäuferseite erklärt, das Muster sei üblich.