CPCV в Португалии: что покупателю проверить по пунктам до подписания

В CPCV коммерческое давление превращается в юридический риск

Contrato-promessa de compra e venda, или CPCV, обычно обязывает стороны завершить покупку позднее. В нём часто предусмотрен значительный задаток и последствия, если одна из сторон не доведёт сделку до конца.

Покупателю нужно проверять проект до подписи, а не после отправки денег.

Стороны и полномочия

Проверьте имена, документы, семейное положение и право подписи покупателя и продавца. Если продавец — компания, проверьте саму компанию и полномочия представителя. При доверенности убедитесь, что она действительно охватывает обещанную продажу.

Если есть совладельцы, супруги, наследники или несколько покупателей, договор должен правильно отражать всех участников и необходимые подписи.

Идентификация недвижимости

Сопоставьте описание в CPCV с земельным и налоговым реестрами. Проверьте самостоятельную часть здания, парковку, кладовую, участок, общие части и мебель или оборудование, включённые в цену.

Маркетинговое описание не заменяет формальную идентификацию. Если важны планы, спецификация или инвентарный список, их нужно приложить либо однозначно определить.

Цена и задаток

Укажите общую цену, даты платежей, счета получателей и юридический статус каждой суммы. Разберитесь, является ли платёж бронированием, авансом, задатком или sinal и как он учитывается при нарушении договора.

Избегайте графика, при котором большая часть цены выплачивается до предоставления продавцом согласованных доказательств или достижения объектом нужной стадии.

Защита при ипотеке

Если покупка зависит от кредита, сформулируйте условие о финансировании. Оно должно учитывать необходимую сумму, оценку объекта, окончательное одобрение, подтверждающие документы и срок.

Фраза о намерении покупателя использовать ипотеку может не защитить задаток. Договор должен объяснять, что произойдёт при отказе банка, задержке или оценке ниже расчётов покупателя.

Документы продавца и due diligence

Зафиксируйте, какие документы уже проверены и какие ещё отсутствуют. У продавца должны быть сроки их предоставления и понятные последствия, если документы не поступят или выявят существенную проблему.

Могут потребоваться актуальная выписка, налоговое описание, документы о строительстве или использовании, энергетический сертификат, декларация и протоколы кондоминиума, полномочия компании, документы для снятия ипотеки и разрешения по проекту.

Ипотека продавца и другие обременения

Если у продавца есть ипотека, договор должен описывать её погашение и снятие. Покупателю нужно знать, будет ли часть денег направлена непосредственно банку и какие документы обеспечат регистрацию права без старого обременения.

Другие обременения, незавершённые регистрации и преимущественные права требуют отдельного анализа.

Дата финальной сделки и продление

Установите дату или объективный механизм, совместимый с due diligence, банковским одобрением, передачей документов и доступностью сторон. Укажите порядок уведомления, ответственного за назначение и основания продления.

Не оставляйте срок на неформальное согласование, если от него зависят последствия для задатка.

Условия до финальной сделки

Перечислите, что должно быть выполнено до перевода остатка: согласованное состояние реестра, полномочия продавца, оригиналы документов, ремонт, освобождение объекта, снятие ипотеки и утверждение финального текста escritura.

Условие работает лучше, когда договор прямо определяет последствия его невыполнения.

Нарушение и расторжение

Читайте положения о нарушении покупателем и продавцом вместе. Проверьте уведомления, сроки для исправления, судьбу задатка, дополнительную компенсацию, принудительное исполнение и порядок споров.

Покупатель не должен считаться нарушителем из-за того, что продавец, банк или офис оформления не предоставили то, что не зависит от покупателя.

Инспекция, дефекты и входящее имущество

Если состояние важно, свяжите инспекцию с договором. Определите, может ли покупатель потребовать ремонт, пересмотреть цену, удержать часть суммы или отказаться при конкретных выводах.

Перечислите мебель, технику, парковочные пульты и другие предметы, которые остаются. Устный список трудно доказать после передачи.

Финальные вопросы покупателя

До подписи покупатель должен уметь объяснить:

• что проверено;
• чего не хватает;
• какая сумма под риском;
• когда деньги можно вернуть;
• что обязан сделать продавец;
• что будет при отказе в финансировании;
• как снимаются обременения;
• что должно быть выполнено до escritura.

Услуга Проверка CPCV превращает проект договора в письменное решение покупателя и список поправок. Договор готов не тогда, когда продавец называет его обычным, а когда покупатель понимает риски.