购房预合同审查

葡萄牙 CPCV：买方签署前逐条核查清单

CPCV 会把商业压力转化为法律风险

contrato-promessa de compra e venda，即 CPCV，通常会约束双方在日后完成购房交易。它往往要求支付较大金额的定金，并规定任何一方未能完成交易时的后果。

买方应在签署前审查草案，而不是在款项已经转出后才审查。

确认买方和卖方的姓名、身份证明、婚姻状况及签署能力。如果卖方是公司，应核查公司及代表人的权限。如果使用授权委托书，应确认其涵盖所承诺的出售行为。

如涉及共有权人、配偶、继承人或多个购买主体，合同应准确反映所有相关方和签字。

将 CPCV 中的房产描述与土地登记和税务记录进行比对。核查独立单元、停车位、储藏空间、土地、公共区域，以及价格中包含的任何家具或设备。

含糊的营销描述不能替代正式识别。如果平面图、规格或物品清单很重要，应作为附件加入或在合同中清楚标明。

明确总价、付款日期、收款账户及每笔款项的法律性质。了解某笔付款属于预订费、预付款、定金还是 sinal，以及发生违约时如何处理。

避免在卖方提供约定证据前，或房产达到约定阶段前，就让买方支付大部分价款的付款安排。

如果购房依赖按揭，应明确融资条件。条款应涵盖所需贷款金额、估值、最终批准、证明材料和期限。

仅写明买方计划使用融资，可能不足以保护定金。合同应说明银行拒贷、延迟批准或估值低于买方预期时会发生什么。

明确哪些文件已经审查，哪些仍未提供。卖方应在规定期限内提供缺失记录。如记录显示重大问题，或卖方未按时提供，应有明确后果。

相关文件可能包括最新登记信息、税务描述、使用或建设文件、能源证书、公寓共有费用声明、会议记录、公司权限、按揭注销文件和项目许可。

如果卖方有按揭，应说明如何清偿并注销。买方应了解交割款中是否有部分直接支付给银行，以及哪些证据支持取得无负担登记的流程。

其他负担、待处理登记或优先购买权需要结合具体交易分析。

使用能够配合尽职调查、银行审批、文件交付和各方时间安排的日期或客观机制。明确如何发出通知、由谁预约交割，以及哪些情况下可以延期。

如果定金后果取决于按时履行，就不要把交割日期留给非正式协商。

列出买方支付余款前必须满足的事项。可能包括无负担或已约定的登记状态、卖方权限、原件交付、约定维修、腾空交付、按揭注销和最终契约批准。

如果合同明确规定条件未满足时的后果，该条件才更有实际效力。

将买方违约和卖方违约条款放在一起审查。核查通知、补救期、定金后果、额外赔偿、强制履行和争议解决。

应避免因卖方、银行或正式办理机构未提供不受买方控制的事项，而将买方认定为违约。

如果技术状况很重要，应将检查结果与合同机制连接起来。明确买方是否可以针对约定发现要求维修、重新谈判、保留款项或解除合同。

列明交房后应保留的家具、电器、停车遥控器及其他物品。口头物品清单在交房后很难执行。

签署前，买方应能够说明：

CPCV审查会将合同草案转化为书面买方决策意见和修改清单。合同是否可以签署，取决于买方是否理解风险，而不是卖方一方是否声称该模板很常见。