CPCV en Portugal: comprobación cláusula por cláusula antes de que el comprador firme

El CPCV convierte la presión comercial en exposición jurídica

Un contrato-promesa de compra e venda, o CPCV, normalmente obliga a las partes a formalizar la compraventa más adelante. Suele exigir una señal importante y establece las consecuencias si cualquiera de las partes incumple la formalización.

El comprador debe revisar el borrador antes de firmar, no después de haber transferido el dinero.

Partes y poderes

Confirme los nombres, documentos de identidad, estado civil y capacidad para firmar del comprador y del vendedor. Si el vendedor es una sociedad, compruebe la sociedad y los poderes de su representante. Si se utiliza un poder notarial, verifique que cubre la venta prometida.

Si existen copropietarios, cónyuges, herederos o varias entidades compradoras, el contrato debe reflejar correctamente las partes y firmas necesarias.

Identificación del inmueble

Compare la descripción del CPCV con el registro de la propiedad y la documentación fiscal. Compruebe la fracción, el aparcamiento, el trastero, el terreno, las zonas comunes y cualquier mobiliario o equipo incluido en el precio.

Las descripciones comerciales ambiguas no deben sustituir la identificación formal. Si los planos, especificaciones o un inventario son relevantes, adjúntelos o identifíquelos claramente.

Precio y señal

Indique el precio total, las fechas de pago, las cuentas receptoras y el tratamiento jurídico de cada importe. Comprenda si el pago es una tasa de reserva, un anticipo, un depósito o un sinal y qué sucede con él conforme a las reglas de incumplimiento.

Evite calendarios de pago que expongan la mayor parte del precio antes de que el vendedor aporte las pruebas acordadas o de que el inmueble alcance la fase prevista.

Protección de la financiación

Si la compra depende de una hipoteca, defina la condición de financiación. Debe contemplar el importe de préstamo necesario, la tasación, la aprobación definitiva, las pruebas y el plazo.

Una cláusula que se limite a indicar que el comprador pretende utilizar financiación puede no proteger la señal. El contrato debe explicar qué sucede si el banco rechaza la operación, se retrasa o tasa el inmueble por debajo de las premisas utilizadas por el comprador.

Documentación del vendedor y due diligence

Identifique qué documentos se han revisado y cuáles siguen pendientes. El vendedor debe disponer de plazos para entregar la documentación faltante y debe existir una consecuencia si esta revela un problema relevante o no se entrega.

Entre los documentos pertinentes pueden figurar información registral actualizada, descripción fiscal, licencias de uso o construcción, certificado energético, declaración de la comunidad, actas de juntas, poderes societarios, documentos de cancelación hipotecaria y licencias del proyecto.

Hipoteca existente y cargas

Si el vendedor tiene una hipoteca, describa cómo se amortizará y cancelará. El comprador debe saber si una parte de los fondos de formalización se pagará directamente al banco y qué pruebas respaldan el proceso hasta obtener una inscripción limpia.

Otras cargas, inscripciones pendientes o derechos de preferencia requieren un análisis específico de la operación.

Fecha de formalización y reglas de prórroga

Utilice una fecha o un mecanismo objetivo compatible con la due diligence, la aprobación bancaria, la entrega de documentos y la disponibilidad de las partes. Indique cómo se realiza la notificación, quién organiza la cita y cuándo se permite una prórroga.

No deje la fecha de formalización sujeta a un acuerdo informal si la señal depende del cumplimiento puntual.

Condiciones previas a la formalización

Enumere las condiciones que deben cumplirse antes de que el comprador transfiera el saldo. Pueden incluir una situación registral limpia o acordada, poderes del vendedor, entrega de documentos originales, reparaciones pactadas, entrega libre de ocupantes, cancelación hipotecaria y aprobación de la escritura definitiva.

Una condición es más sólida cuando el contrato establece qué sucede si no se cumple.

Incumplimiento y resolución

Lea conjuntamente las cláusulas de incumplimiento del comprador y del vendedor. Compruebe las notificaciones, los plazos de subsanación, las consecuencias para la señal, las indemnizaciones adicionales, el cumplimiento forzoso y la resolución de conflictos.

Asegúrese de que el comprador no sea considerado incumplidor porque el vendedor, el banco o la oficina de formalización no hayan aportado algo que estaba fuera de su control.

Inspección, defectos y elementos incluidos

Si el estado técnico es relevante, vincule la inspección al contrato. Indique si el comprador puede solicitar reparaciones, renegociar, retener fondos o resolver el contrato ante determinados hallazgos.

Identifique los muebles, electrodomésticos, mandos de aparcamiento y demás elementos que deben permanecer. Un inventario verbal es difícil de exigir después de la entrega.

Preguntas de la revisión final

Antes de firmar, el comprador debe poder explicar:

• qué se ha verificado;
• qué sigue pendiente;
• cuánto dinero está expuesto;
• cuándo puede recuperarse el dinero;
• qué debe hacer el vendedor;
• qué sucede si falla la financiación;
• cómo se eliminan las cargas existentes;
• qué condiciones deben cumplirse antes de la formalización.

La Revisión del CPCV convierte el borrador en una decisión escrita para el comprador y una lista de modificaciones. El contrato está listo cuando el comprador comprende el riesgo, no cuando la parte vendedora afirma que la plantilla es habitual.