Due diligence jurídica antes de comprar imóvel em Portugal: o que o comprador deve verificar

A due diligence pergunta se o processo documental sustenta a compra

A due diligence jurídica é a análise dos comprovativos que deve ocorrer antes de o comprador comprometer montantes significativos. É diferente da revisão do contrato: o contrato distribui o risco, enquanto a due diligence verifica o imóvel, o vendedor e os documentos de suporte.

O resultado deve indicar o que está confirmado, o que continua em falta e o que tem de ser resolvido antes do CPCV ou da conclusão.

Identificar juridicamente o imóvel

Compare a descrição do registo predial, a descrição matricial, a morada, a fração, as referências de área, o estacionamento, a arrecadação e qualquer terreno associado.

As plantas comerciais e fotografias ajudam a identificar o produto comercial, mas são os registos jurídicos que definem o que está registado. Divergências materiais exigem explicação e, quando necessário, correção.

Confirmar a titularidade e os poderes

Verifique o proprietário registado e os poderes da pessoa que assina. Vendedores que sejam sociedades exigem registos societários e confirmação dos poderes de assinatura. Representantes necessitam de uma procuração válida. Questões de herança, compropriedade ou regime de bens do casamento podem exigir partes ou documentos adicionais.

O comprador deve saber quem pode validamente prometer vender e transmitir o imóvel.

Analisar ónus e registos pendentes

O registo predial pode revelar hipotecas, penhoras, usufrutos e outras situações registadas, bem como pedidos pendentes. Identifique os elementos que podem permanecer e aqueles que têm de ser cancelados antes ou no momento da conclusão.

Uma hipoteca do vendedor é comum, mas o mecanismo de cancelamento e os comprovativos da liquidação têm de estar planeados.

Comparar a informação fiscal e registal

A informação matricial deve corresponder de forma suficiente ao imóvel vendido. Diferenças na descrição, área ou utilização podem indicar uma questão administrativa que exige esclarecimento.

A due diligence não deve presumir que dois registos oficiais são coerentes apenas porque ambos existem.

Analisar os comprovativos da construção e utilização

Consoante o imóvel, analise a licença de utilização ou a respetiva dispensa, os elementos técnicos, o certificado energético, as plantas e os comprovativos relativos a alterações.

Renovações, ampliações, varandas fechadas, arrecadações convertidas ou alterações de uso podem criar problemas jurídicos e de financiamento. Pode ser necessário um arquiteto ou outro técnico quando a questão ultrapassa a análise jurídica dos documentos.

Análise do apartamento e do condomínio

No caso de um apartamento, solicite a declaração do administrador, atas das assembleias, orçamentos, contas, seguro e regulamento do edifício.

Identifique dívidas do vendedor, obras aprovadas, futuras contribuições, insuficiência do fundo comum de reserva, litígios e restrições que afetem a utilização pretendida pelo comprador.

Riscos especiais do projeto e do vendedor

As compras de construção nova e em fase de projeto exigem análise do promotor ou SPV, da relação com o terreno, das licenças, especificações, financiamento do projeto, pagamentos faseados e condições de conclusão.

Terrenos rústicos, áreas protegidas, direitos de preferência, arrendamentos ou outros acordos de utilização também podem exigir uma análise especializada.

Os documentos em falta são relevantes

Um relatório de due diligence não deve preencher lacunas com pressupostos. Deve identificar o elemento em falta, explicar por que é importante e indicar a consequência de não ser apresentado.

O CPCV pode então exigir a entrega dos comprovativos e atribuir ao comprador uma solução se a questão não for resolvida.

Relacionar as conclusões com o contrato

A due diligence é mais útil quando as conclusões se transformam em proteções contratuais. Entre os exemplos estão uma condição de titularidade sem ónus, um prazo para entrega de documentos pelo vendedor, uma obrigação de reparação, um mecanismo de cancelamento da hipoteca, a repartição de custos do condomínio ou um direito de resolução.

O relatório e o CPCV devem contar a mesma história de risco.

Conhecer os limites

A due diligence jurídica não avalia defeitos físicos ocultos, condição estrutural, valor de mercado, rentabilidade do investimento ou planeamento fiscal detalhado. Essas questões exigem outros especialistas.

A Due Diligence Jurídica Antes do CPCV oferece uma análise jurídica do processo na perspetiva do comprador. O comprador só deve avançar quando os comprovativos forem suficientes para o compromisso seguinte, e não apenas porque o calendário comercial está a avançar rapidamente.

Verificar a ocupação, arrendamentos e direitos de terceiros

Confirme se o imóvel está desocupado, ocupado pelo vendedor, arrendado ou utilizado por outra pessoa. Quando exista ocupação, peça o contrato de arrendamento, licença ou comprovativo de cessação relevante. Consoante a localização e as características do imóvel, direitos legais de preferência ou procedimentos relativos a áreas protegidas também podem exigir tratamento específico.

O comprador não deve descobrir depois do CPCV que a posse, um inquilino, um aviso público ou outro direito de terceiro afeta o plano de conclusão.

Utilizar uma matriz de conclusões

Um relatório rigoroso regista cada questão, o documento de suporte, o nível de risco, a parte responsável e a resposta contratual necessária. Isto permite distinguir uma lacuna documental corrigível de uma razão para não avançar e fornece a quem redige o CPCV uma lista precisa de condições, em vez de um pedido vago de due diligence sem problemas.