Rechtliche Due Diligence vor dem Immobilienkauf in Portugal: Was der Käufer prüfen muss

Due Diligence prüft, ob die Akte den Kauf trägt

Die rechtliche Due Diligence ist die Nachweisprüfung, die erfolgen sollte, bevor der Käufer erhebliche Mittel bindet. Sie unterscheidet sich von der Vertragsprüfung: Der Vertrag verteilt Risiken, während die Due Diligence Immobilie, Verkäufer und zugrunde liegende Unterlagen prüft.

Das Ergebnis sollte festhalten, was bestätigt ist, was noch fehlt und was vor CPCV oder Kaufabschluss geklärt werden muss.

Identifizieren Sie die Immobilie rechtlich eindeutig

Vergleichen Sie Grundbuchbeschreibung, steuerliche Objektbeschreibung, Anschrift, Einheit, Flächenangaben, Stellplatz, Abstellraum und gegebenenfalls zugehörige Grundstücksflächen.

Verkaufspläne und Fotos helfen, das wirtschaftliche Kaufobjekt zu erkennen. Maßgeblich für den eingetragenen Bestand sind jedoch die rechtlichen Register. Wesentliche Abweichungen müssen erklärt und gegebenenfalls korrigiert werden.

Bestätigen Sie Eigentum und Vertretungsbefugnis

Prüfen Sie den eingetragenen Eigentümer und die Befugnis der unterzeichnenden Person. Bei verkaufenden Gesellschaften sind Gesellschaftsunterlagen und Vertretungsbefugnisse erforderlich. Vertreter benötigen eine wirksame Vollmacht. Erbschaft, Miteigentum oder güterrechtliche Fragen können weitere Parteien oder Unterlagen erforderlich machen.

Der Käufer sollte wissen, wer die Immobilie rechtswirksam versprechen und übertragen kann.

Prüfen Sie Belastungen und anhängige Eintragungen

Das Grundbuch kann Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchrechte und weitere eingetragene Rechtspositionen sowie anhängige Anträge ausweisen. Bestimmen Sie, welche Einträge bestehen bleiben dürfen und welche vor oder beim Kaufabschluss gelöscht werden müssen.

Eine Verkäuferhypothek ist üblich, doch Ablauf der Löschung und Ablösenachweise müssen geplant sein.

Vergleichen Sie steuerliche und grundbuchliche Angaben

Die steuerliche Erfassung sollte ausreichend mit der verkauften Immobilie übereinstimmen. Abweichungen bei Beschreibung, Fläche oder Nutzung können auf ein Verwaltungsproblem hinweisen, das geklärt werden muss.

Die Due Diligence darf nicht unterstellen, zwei amtliche Unterlagen seien allein deshalb konsistent, weil beide existieren.

Prüfen Sie Nachweise zu Bau und Nutzung

Je nach Immobilie sind Nutzungsgenehmigung oder Befreiung, technische Unterlagen, Energieausweis, Pläne und Nachweise zu baulichen Änderungen zu prüfen.

Renovierungen, Erweiterungen, geschlossene Balkone, umgenutzte Abstellräume oder Nutzungsänderungen können rechtliche und finanzierungsbezogene Probleme verursachen. Geht die Frage über die rechtliche Dokumentenprüfung hinaus, kann ein Architekt oder anderer technischer Fachmann erforderlich sein.

Prüfung von Wohnung und Eigentümergemeinschaft

Bei einer Wohnung sollten Erklärung der Verwaltung, Versammlungsprotokolle, Budgets, Abrechnungen, Versicherungen und Hausordnung angefordert werden.

Ermitteln Sie Schulden des Verkäufers, genehmigte Arbeiten, künftige Umlagen, unzureichende Rücklagen, Rechtsstreitigkeiten und Einschränkungen, die die geplante Nutzung des Käufers betreffen.

Besondere Risiken bei Projekt und Verkäufer

Neubau- und Projektkäufe erfordern eine Prüfung von Bauträger oder SPV, Verhältnis zum Grundstück, Genehmigungen, Spezifikationen, Projektfinanzierung, Ratenzahlungen und Bedingungen für den Kaufabschluss.

Bei ländlichen Grundstücken, Schutzgebieten, gesetzlichen Vorkaufsrechten, Mietverhältnissen, Pachtverhältnissen oder anderen Nutzungsrechten kann ebenfalls eine spezialisierte Prüfung erforderlich sein.

Fehlende Unterlagen sind selbst ein Befund

Ein Due-Diligence-Bericht sollte Lücken nicht durch Annahmen füllen. Er sollte das fehlende Dokument, seine Bedeutung und die Folge benennen, falls es nicht vorgelegt wird.

Der CPCV kann anschließend die Vorlage des Nachweises verlangen und dem Käufer eine Rechtsfolge geben, wenn der Punkt ungeklärt bleibt.

Verbinden Sie die Feststellungen mit dem Vertrag

Due Diligence ist am nützlichsten, wenn ihre Ergebnisse in vertraglichen Schutz überführt werden. Beispiele sind eine Bedingung für lastenfreies Eigentum, eine Dokumentenfrist des Verkäufers, eine Reparaturpflicht, ein Mechanismus zur Hypothekenlöschung, eine Regelung zu Kosten der Eigentümergemeinschaft oder ein Beendigungsrecht.

Bericht und CPCV sollten dieselbe Risikolage abbilden.

Kennen Sie die Grenzen

Die rechtliche Due Diligence bewertet keine verborgenen baulichen Mängel, den baulichen Zustand, Marktwert, Investitionsrendite oder detaillierte Steuerplanung. Diese Fragen erfordern andere Fachleute.

Die rechtliche Due Diligence vor dem CPCV bietet eine käuferseitige Prüfung der Rechtsakte. Der Käufer sollte erst fortfahren, wenn die Nachweise für die nächste Bindung ausreichen, nicht nur weil der Vertriebszeitplan schnell voranschreitet.

Prüfen Sie Nutzung, Mietverhältnisse und Rechte Dritter

Bestätigen Sie, ob die Immobilie leer steht, vom Verkäufer bewohnt, vermietet oder von einer anderen Person genutzt wird. Besteht eine Nutzung, sind der einschlägige Mietvertrag, die Genehmigung oder ein Beendigungsnachweis anzufordern. Je nach Lage und Eigenschaften der Immobilie können gesetzliche Vorkaufsrechte oder Verfahren in Schutzgebieten gesondert zu behandeln sein.

Der Käufer sollte nicht erst nach dem CPCV erfahren, dass Besitzübergang, ein Mieter, eine öffentliche Bekanntmachung oder ein anderes Recht Dritter den Abschlussplan beeinflusst.

Verwenden Sie eine Feststellungsmatrix

Ein disziplinierter Bericht erfasst für jeden Punkt die einschlägige Unterlage, Risikostufe, verantwortliche Partei und erforderliche vertragliche Reaktion. So lässt sich eine korrigierbare Dokumentenlücke von einem Grund gegen das Fortfahren unterscheiden, und der Verfasser des CPCV erhält eine konkrete Bedingungsliste statt einer vagen Forderung nach sauberer Due Diligence.