合同签署前的法律核验

在葡萄牙购买房产前的法律尽职调查：买方必须核查什么

尽职调查要判断现有资料是否足以支持购买

法律尽职调查是在买方投入大额资金前应完成的证据审查。它不同于合同审查，合同用于分配风险，而尽职调查用于核验房产、卖方及支持文件。

审查结果应说明哪些事项已经确认、哪些仍然缺失，以及在CPCV或交易交割前必须解决什么。

比对土地登记描述、税务描述、地址、独立单元、面积信息、停车位、储藏室及任何附属土地。

营销平面图和照片有助于识别商业产品，但法律登记记录决定实际登记的内容。重大不一致需要解释，并在必要时纠正。

核查登记所有人及签署人的权限。公司卖方需要公司记录和签署权限。代理人需要有效授权委托书。继承、共有权及夫妻财产问题，可能需要增加其他当事人或文件。

买方应明确谁有权在法律上承诺并转让该房产。

土地登记可显示按揭、查封、用益权及其他登记事项，也会显示待处理申请。应识别哪些事项可以保留，哪些必须在交割前或交割时注销。

卖方按揭很常见，但必须提前规划注销机制和结清证明。

税务记录应与拟出售房产充分一致。描述、面积或用途存在差异，可能表明需要澄清的行政问题。

尽职调查不能仅因为两份官方记录都存在，就假设它们彼此一致。

根据房产情况，审查使用许可证或豁免、技术记录、能源证书、图纸及与改建有关的证据。

翻修、扩建、封闭阳台、改造储藏室或改变用途，可能带来法律和融资问题。如果问题超出法律文件审查范围，可能需要建筑师或其他技术专业人士参与。

如购买公寓，应索取管理人声明、业主会议记录、预算、账目、保险及建筑规章。

识别卖方欠费、已批准工程、未来特别分摊款、储备基金薄弱、诉讼，以及影响买方预定用途的限制。

新建和期房购买需要审查开发商或SPV、土地关系、许可、规格、项目融资、分期付款及交割条件。

乡村土地、受保护区域、优先购买权、租赁、承租或其他使用安排，也可能需要专项审查。

尽职调查报告不应通过假设填补资料缺口。报告应识别缺失项目、说明其重要性，并说明如果未能提供会产生什么后果。

随后可在CPCV中要求交付证据，并在问题仍未解决时赋予买方救济。

当尽职调查结论转化为合同保护时，审查最有价值。例如，无负担产权条件、卖方文件期限、维修义务、按揭注销机制、公寓费用分配或解除权。

报告与CPCV应讲述同一套风险逻辑。

法律尽职调查不评估隐藏的实体缺陷、结构状况、市场价值、投资回报或详细税务规划。这些问题需要其他专业人士处理。

CPCV前法律尽职调查提供从买方立场出发的法律资料审查。买方应在证据足以支持下一项承诺时才继续，而不是仅因为销售时间表正在快速推进。

确认房产是空置、由卖方居住、已出租，还是由其他人使用。如存在占用，应索取相关租约、许可或终止证明。根据房产所在地和特征，法定优先购买权或受保护区域程序也可能需要专项处理。

买方不应在签署CPCV后才发现，占有、租户、公共通知或其他第三方权利会影响交割计划。

规范的报告会记录每个问题、支持文件、风险等级、责任方及所需合同回应。这样既能区分可纠正的文件缺口和不应继续交易的理由，也能为CPCV起草人提供精确条件清单，而不是笼统要求尽职调查无问题。