Due diligence juridique avant l'achat d'un bien au Portugal : ce que l'acquéreur doit vérifier

La due diligence vérifie si le dossier justifie l'acquisition

La due diligence juridique est l'analyse des preuves qui doit intervenir avant que l'acquéreur n'engage des sommes importantes. Elle se distingue de l'analyse du contrat : le contrat répartit les risques, tandis que la due diligence vérifie le bien, le vendeur et les documents justificatifs.

Le résultat doit indiquer ce qui est confirmé, ce qui reste manquant et ce qui doit être résolu avant le CPCV ou la finalisation.

Identifiez juridiquement le bien

Comparez la description au registre foncier, la description fiscale, l'adresse, la fraction, les références de superficie, le parking, le débarras et tout terrain associé.

Les plans commerciaux et les photographies permettent d'identifier le produit vendu, mais les registres juridiques définissent ce qui est effectivement enregistré. Les incohérences substantielles doivent être expliquées et, si nécessaire, corrigées.

Confirmez la propriété et les pouvoirs

Vérifiez le propriétaire inscrit et les pouvoirs de la personne qui signe. Les vendeurs constitués en société exigent des documents sociaux et des pouvoirs de signature. Les représentants doivent disposer d'une procuration valable. Une succession, une indivision ou un régime matrimonial peuvent nécessiter des parties ou documents supplémentaires.

L'acquéreur doit savoir qui peut juridiquement promettre et transférer le bien.

Analysez les charges et inscriptions en cours

Le registre foncier peut faire apparaître des hypothèques, saisies, usufruits et autres positions inscrites, ainsi que des demandes en cours. Identifiez les éléments qui peuvent subsister et ceux qui doivent être radiés avant ou lors de la finalisation.

L'hypothèque du vendeur est courante, mais le mécanisme de radiation et les preuves de remboursement doivent être planifiés.

Comparez les informations fiscales et foncières

Le document fiscal doit correspondre suffisamment au bien vendu. Des différences de description, de superficie ou d'usage peuvent révéler un problème administratif nécessitant des éclaircissements.

La due diligence ne doit pas supposer que deux registres officiels concordent au seul motif qu'ils existent tous les deux.

Analysez les preuves relatives à la construction et à l'usage

Selon le bien, examinez la licence d'utilisation ou son exemption, les documents techniques, le certificat énergétique, les plans et les preuves relatives aux modifications.

Des rénovations, extensions, balcons fermés, débarras transformés ou changements d'usage peuvent créer des difficultés juridiques et de financement. Un architecte ou un autre professionnel technique peut être nécessaire lorsque la question dépasse l'analyse juridique des documents.

Analysez l'appartement et la copropriété

Pour un appartement, demandez la déclaration de l'administrateur, les procès-verbaux d'assemblée, les budgets, les comptes, l'assurance et le règlement de l'immeuble.

Identifiez les dettes du vendeur, les travaux approuvés, les futurs appels de fonds, la faiblesse du fonds commun de réserve, les litiges et les restrictions qui affectent l'usage envisagé par l'acquéreur.

Examinez les risques propres au projet et au vendeur

Les achats dans le neuf et sur plan exigent une analyse du promoteur ou de la SPV, du lien avec le terrain, des autorisations, des spécifications, du financement du projet, des paiements échelonnés et des conditions de finalisation.

Les terrains ruraux, zones protégées, droits de préemption, locations, baux ou autres modalités d'occupation peuvent également nécessiter une analyse spécialisée.

Les documents manquants comptent

Un rapport de due diligence ne doit pas combler les lacunes par des suppositions. Il doit identifier l'élément manquant, expliquer son importance et préciser la conséquence s'il n'est pas fourni.

Le CPCV peut alors imposer la remise de la preuve et accorder un recours à l'acquéreur si le point reste non résolu.

Reliez les conclusions au contrat

La due diligence est la plus utile lorsque ses conclusions deviennent des protections contractuelles. Il peut s'agir d'une condition de titre libre, d'un délai de remise des documents du vendeur, d'une obligation de réparation, d'un mécanisme de radiation de l'hypothèque, d'une répartition des coûts de copropriété ou d'un droit de résiliation.

Le rapport et le CPCV doivent présenter la même lecture des risques.

Connaissez les limites

La due diligence juridique n'évalue pas les défauts physiques cachés, l'état structurel, la valeur de marché, le rendement de l'investissement ou la planification fiscale détaillée. Ces questions relèvent d'autres spécialistes.

La Due diligence juridique avant CPCV fournit une analyse juridique du dossier dans l'intérêt de l'acquéreur. Celui-ci ne doit poursuivre que lorsque les preuves sont suffisantes pour le prochain engagement, et non simplement parce que le calendrier commercial avance rapidement.

Vérifiez l'occupation, les baux et les droits des tiers

Confirmez si le bien est vacant, occupé par le vendeur, loué ou utilisé par une autre personne. Lorsqu'une occupation existe, demandez le bail, l'autorisation ou la preuve de résiliation pertinente. Selon la localisation et les caractéristiques du bien, des droits légaux de préemption ou des procédures liées à une zone protégée peuvent également nécessiter un traitement particulier.

L'acquéreur ne doit pas découvrir après le CPCV qu'une occupation, un locataire, un avis public ou un autre droit de tiers affecte le plan de finalisation.

Utilisez une matrice des conclusions

Un rapport rigoureux consigne chaque question, le document justificatif, le niveau de risque, la partie responsable et la réponse contractuelle requise. Il devient ainsi possible de distinguer une lacune documentaire pouvant être corrigée d'une raison de ne pas poursuivre et de fournir au rédacteur du CPCV une liste précise de conditions plutôt qu'une demande vague de due diligence satisfaisante.