Due diligence jurídica antes de comprar un inmueble en Portugal: qué debe comprobar el comprador

La due diligence determina si el expediente respalda la compra

La due diligence jurídica es la revisión de pruebas que debe realizarse antes de que el comprador comprometa una cantidad importante de dinero. Es distinta de la revisión contractual: el contrato distribuye el riesgo, mientras que la due diligence comprueba el inmueble, el vendedor y la documentación justificativa.

El resultado debe indicar qué está confirmado, qué sigue faltando y qué debe resolverse antes del CPCV o de la formalización.

Identifique jurídicamente el inmueble

Compare la descripción registral, la descripción fiscal, la dirección, la fracción, las referencias de superficie, el aparcamiento, el trastero y cualquier terreno asociado.

Los planos comerciales y las fotografías ayudan a identificar el producto ofrecido, pero los registros jurídicos definen lo que está inscrito. Las discrepancias materiales requieren explicación y, cuando proceda, corrección.

Confirme la titularidad y los poderes

Compruebe el propietario inscrito y los poderes de la persona que firma. Los vendedores societarios requieren documentación mercantil y poderes de firma. Los representantes necesitan un poder notarial válido. Las sucesiones, la copropiedad y el régimen matrimonial pueden exigir partes o documentos adicionales.

El comprador debe saber quién puede prometer y transmitir jurídicamente el inmueble.

Revise las cargas y las inscripciones pendientes

El registro de la propiedad puede mostrar hipotecas, embargos, usufructos y otras situaciones inscritas, junto con solicitudes pendientes. Identifique qué elementos pueden permanecer y cuáles deben cancelarse antes o en el momento de la formalización.

Es habitual que exista una hipoteca del vendedor, pero deben planificarse el mecanismo de cancelación y los justificantes de liquidación.

Compare la información fiscal y registral

El registro fiscal debe corresponder suficientemente al inmueble vendido. Las diferencias en la descripción, la superficie o el uso pueden indicar una cuestión administrativa que requiera aclaración.

La due diligence no debe suponer que dos registros oficiales son coherentes únicamente porque ambos existen.

Revise la documentación sobre construcción y uso

Según el inmueble, examine la licencia de utilización o su exención, la documentación técnica, el certificado energético, los planos y las pruebas relativas a modificaciones.

Las reformas, ampliaciones, balcones cerrados, trasteros transformados o cambios de uso pueden generar problemas jurídicos y de financiación. Puede ser necesario un arquitecto u otro profesional técnico cuando la cuestión exceda la revisión jurídica de documentos.

Revise el apartamento y la comunidad de propietarios

En el caso de un apartamento, solicite la declaración del administrador, las actas de las juntas, los presupuestos, las cuentas, el seguro y las normas del edificio.

Identifique las deudas del vendedor, las obras aprobadas, las derramas futuras, la insuficiencia del fondo de reserva, los litigios y las restricciones que afecten al uso previsto por el comprador.

Revise los riesgos especiales del proyecto y del vendedor

Las compras de obra nueva y sobre plano requieren revisar al promotor o a la SPV, la relación con el terreno, las licencias, las especificaciones, la financiación del proyecto, los pagos por fases y las condiciones de formalización.

Los terrenos rústicos, las zonas protegidas, los derechos de preferencia, los arrendamientos u otros acuerdos de uso también pueden requerir una revisión especializada.

Los documentos que faltan importan

Un informe de due diligence no debe cubrir las lagunas con suposiciones. Debe identificar el elemento que falta, por qué es importante y la consecuencia de que no se aporte.

El CPCV puede exigir entonces la entrega de la prueba y conceder al comprador una solución si la cuestión sigue sin resolverse.

Vincule las conclusiones al contrato

La due diligence resulta más útil cuando sus conclusiones se convierten en protecciones contractuales. Algunos ejemplos son una condición de titularidad libre de cargas, un plazo para que el vendedor entregue documentos, una obligación de reparación, un mecanismo de cancelación hipotecaria, el reparto de costes de la comunidad o un derecho de resolución.

El informe y el CPCV deben contar la misma historia de riesgo.

Conozca los límites

La due diligence jurídica no evalúa defectos físicos ocultos, el estado estructural, el valor de mercado, la rentabilidad de la inversión ni una planificación fiscal detallada. Estas cuestiones requieren otros especialistas.

La Due diligence jurídica pre-CPCV ofrece una revisión jurídica del expediente desde la perspectiva del comprador. El comprador solo debe continuar cuando las pruebas sean suficientes para el siguiente compromiso, no simplemente porque el calendario de venta avance con rapidez.

Compruebe la ocupación, los arrendamientos y los derechos de terceros

Confirme si el inmueble está vacío, ocupado por el vendedor, arrendado o utilizado por otra persona. Cuando exista ocupación, solicite el contrato, la licencia o la prueba de terminación pertinente. Según la ubicación y las características del inmueble, los derechos legales de preferencia o los procedimientos aplicables en zonas protegidas también pueden exigir una tramitación específica.

El comprador no debe descubrir después del CPCV que la posesión, un inquilino, un anuncio público u otro derecho de terceros afecta al plan de formalización.

Utilice una matriz de conclusiones

Un informe riguroso registra cada cuestión, el documento justificativo, el nivel de riesgo, la parte responsable y la respuesta contractual necesaria. Esto permite distinguir una carencia documental subsanable de un motivo para no continuar y proporciona a quien redacte el CPCV una lista precisa de condiciones, en lugar de una petición vaga de due diligence satisfactoria.