Pagamento final e entrega das chaves em Portugal: controlos antes da transferência do saldo

A transferência final deve seguir uma lista de verificação confirmada

Na fase da conclusão, o comprador pode sentir que a transação já está decidida. É precisamente por isso que o pagamento final exige um processo de controlo separado. A maior parte do preço é transferida no momento em que o comprador tem menos margem prática para corrigir um erro.

O saldo não deve ser libertado apenas porque a escritura já está marcada.

Comparar o instrumento final com o CPCV

Reveja a escritura ou o documento particular autenticado antes da assinatura. Confirme as partes, o imóvel, o preço, o histórico dos pagamentos, o saldo, os direitos abrangidos e quaisquer declarações relativas à posse ou a ónus.

Se o documento final divergir do CPCV, identifique a razão e aprove expressamente a alteração. A conclusão da compra não é o momento adequado para descobrir uma nova cláusula através de uma tradução oral.

Atualizar a situação jurídica do imóvel

Obtenha informação predial atualizada próximo da conclusão. Verifique a titularidade, os ónus e os pedidos de registo pendentes. Confirme o mecanismo para cancelar a hipoteca do vendedor e qualquer outro elemento que não deva subsistir após a venda.

No caso de um apartamento, reveja a declaração do condomínio e qualquer cláusula de renúncia. Confirme a repartição das obras ou encargos aprovados que tenha sido negociada no CPCV.

Verificar novamente a identidade e os poderes do vendedor e dos representantes

Confirme novamente a identidade e os poderes na data da conclusão. Os poderes societários, o estado civil, os documentos sucessórios ou as procurações podem ter mudado desde o CPCV.

A procuração deve abranger o ato concreto, e o profissional responsável pela formalização deve confirmar antecipadamente que aceita a respetiva forma.

Preparar um mapa financeiro da conclusão

O comprador deve dispor de um único cálculo escrito que indique:

• o preço de compra;
• os montantes já pagos;
• o saldo final;
• qualquer montante a liquidar ao banco;
• os impostos e custos de registo;
• os ajustamentos acordados;
• os dados das contas e o método de pagamento.

Confronte este mapa com o contrato e os documentos bancários. Alterações de última hora sem explicação devem suspender o pagamento.

Verificar todas as instruções de pagamento

Confirme os IBAN através de um segundo canal de comunicação, utilizando contactos já conhecidos. Não confie apenas num email reencaminhado ou numa mensagem recebida pouco antes da conclusão.

Se o dinheiro for dividido entre o vendedor e um credor, compreenda a finalidade jurídica de cada transferência e os comprovativos que serão emitidos.

Coordenar a conclusão do crédito

Os compradores com crédito devem confirmar o montante aprovado, a contribuição do comprador, a presença do banco ou o procedimento remoto, os seguros, o instrumento de hipoteca e a sequência dos registos.

O banco do vendedor pode ter de emitir um documento de liquidação e cancelamento. O banco do comprador pode impor condições que têm de estar cumpridas antes de libertar os fundos. Inclua todos estes requisitos na mesma lista de verificação.

Confirmar os impostos e documentos de formalização

Verifique os comprovativos do imposto sobre a aquisição e do imposto do selo exigidos para a conclusão, bem como os documentos de identificação, informação fiscal e documentos do imóvel.

A formalização pode ocorrer no Casa Pronta, perante notário ou por documento particular autenticado. Em qualquer modalidade, deve existir uma pessoa identificada como responsável pela preparação dos documentos, assinatura e registo.

Definir o momento da entrega

O contrato deve indicar quando o comprador recebe a posse e as chaves. Registe todas as chaves, cartões de acesso, comandos, dispositivos de estacionamento e acesso à arrecadação.

Fotografe os contadores de eletricidade, água e gás. Guarde um auto de entrega assinado ou reconhecido pelas partes, com a data, leituras, elementos abrangidos e defeitos visíveis.

Tratar reparações e defeitos pendentes

Se existirem trabalhos por concluir, não confie numa promessa genérica de reparação posterior. Utilize uma lista escrita, um prazo e um critério para comprovar a execução. Consoante o acordo, o comprador pode precisar de uma retenção de parte do preço, uma conta de garantia, um ajustamento do preço ou um adiamento.

Numa construção nova, combine a revisão jurídica da conclusão com a vistoria técnica, a lista de defeitos e a documentação das garantias.

Confirmar o registo e a entrega de documentos após a conclusão

Antes de sair, saiba quem apresenta o registo da aquisição e da hipoteca, que comprovativo da apresentação recebe o comprador e quando será verificada a situação registal final.

Faça também uma lista dos documentos a entregar após a conclusão, como certidões atualizadas, garantias originais ou documentos bancários finais de cancelamento.

A Revisão da Escritura e da Conclusão ajuda o comprador a converter estes pontos numa decisão escrita de avançar, suspender ou corrigir. O pagamento final deve ser o último passo verificado, e não um ato de confiança sob pressão de tempo.