Schlusszahlung und Schlüsselübergabe in Portugal: Kontrollen vor Überweisung des Restbetrags

Der endgültige Eigentumsübergang sollte einer geprüften Checkliste folgen

Bis zum Kaufabschluss kann beim Käufer der Eindruck entstehen, die Transaktion sei bereits entschieden. Gerade deshalb verdient die Schlusszahlung einen eigenen Kontrollprozess. Der größte Teil des Kaufpreises wird in dem Moment gezahlt, in dem der Käufer praktisch den geringsten Spielraum hat, einen Fehler zu korrigieren.

Der Restbetrag sollte nicht allein deshalb freigegeben werden, weil bereits ein Termin vereinbart wurde.

Vergleichen Sie das endgültige Erwerbsdokument mit dem CPCV

Prüfen Sie die escritura oder das beglaubigte private Dokument vor der Unterzeichnung. Bestätigen Sie Parteien, Immobilie, Preis, bisherige Zahlungen, Restbetrag, erfasste Rechte und sämtliche Erklärungen zu Besitzübergang oder Belastungen.

Weicht das endgültige Dokument vom CPCV ab, sollte der Grund dafür geklärt und die Änderung ausdrücklich genehmigt werden. Der Kaufabschluss ist nicht der richtige Zeitpunkt, eine neue Klausel erst durch eine mündliche Übersetzung kennenzulernen.

Aktualisieren Sie die rechtliche Lage der Immobilie

Beschaffen Sie kurz vor dem Kaufabschluss aktuelle Grundbuchinformationen. Prüfen Sie Eigentum, Belastungen und anhängige Eintragungen. Bestätigen Sie den Mechanismus zur Löschung der Hypothek des Verkäufers und aller weiteren Einträge, die nach dem Verkauf nicht bestehen bleiben sollen.

Bei einer Wohnung sollten die Erklärung der Eigentümergemeinschaft und jede Verzichtserklärung geprüft werden. Bestätigen Sie außerdem die Zuordnung genehmigter Arbeiten oder Kosten, die im CPCV geregelt wurden.

Prüfen Sie erneut Identität und Vertretungsbefugnis

Bestätigen Sie am Tag des Kaufabschlusses erneut Identität und Vertretungsbefugnis. Gesellschaftsrechtliche Befugnisse, Familienstand, Erbnachweise oder Vollmachten können sich seit dem CPCV geändert haben.

Eine Vollmacht muss die konkrete Handlung abdecken. Der für die Formalisierung zuständige Fachmann sollte ihre akzeptierte Form vorab bestätigen.

Erstellen Sie eine Abrechnung für den Kaufabschluss

Der Käufer sollte über eine schriftliche Berechnung mit folgenden Angaben verfügen:

• Kaufpreis;
• bereits gezahlte Beträge;
• Restbetrag;
• gegebenenfalls Ablösebetrag einer Bank;
• Steuern und Eintragungsgebühren;
• vereinbarte Anpassungen;
• Kontodaten und Zahlungsart.

Gleichen Sie die Abrechnung mit Vertrag und Bankunterlagen ab. Nicht erklärte Änderungen in letzter Minute sollten die Zahlung stoppen.

Prüfen Sie jede Zahlungsanweisung

Bestätigen Sie IBANs über einen zweiten Kommunikationsweg und verwenden Sie dabei bekannte Kontaktdaten. Verlassen Sie sich nicht nur auf eine weitergeleitete E-Mail oder eine kurz vor dem Kaufabschluss eingegangene Nachricht.

Wird Geld zwischen Verkäufer und Kreditgeber aufgeteilt, sollte der Käufer den rechtlichen Zweck jeder Überweisung und die anschließend zu erhaltenden Nachweise verstehen.

Koordinieren Sie den finanzierten Kaufabschluss

Käufer mit Finanzierung sollten genehmigten Darlehensbetrag, Eigenanteil, Teilnahme der Bank oder Fernverfahren, Versicherungen, Hypothekenurkunde und Eintragungsreihenfolge bestätigen.

Die Bank des Verkäufers muss möglicherweise eine Ablösebestätigung und Unterlagen zur Löschung bereitstellen. Die Bank des Käufers kann Bedingungen vorgeben, die vor Auszahlung erfüllt sein müssen. Beide Anforderungssätze gehören auf dieselbe Checkliste.

Bestätigen Sie Steuern und Formalisierungsunterlagen

Prüfen Sie die für den Kaufabschluss erforderlichen Nachweise zu Grunderwerbsteuer und Stempelsteuer sowie Identitäts-, Steuer- und Immobilienunterlagen.

Die Formalisierung kann über Casa Pronta, einen Notar oder ein beglaubigtes privates Dokument erfolgen. Für jeden Weg sollte eine konkrete Person für Dokumentenerstellung, Unterzeichnung und Eintragung verantwortlich sein.

Legen Sie den Zeitpunkt der Übergabe fest

Der Vertrag sollte bestimmen, wann der Käufer Besitz und Schlüssel erhält. Erfassen Sie sämtliche Schlüssel, Zutrittskarten, Fernbedienungen, Parkvorrichtungen und Zugänge zu Abstellräumen.

Fotografieren Sie Strom-, Wasser- und Gaszähler. Bewahren Sie ein unterzeichnetes oder bestätigtes Übergabeprotokoll mit Datum, Zählerständen, erfassten Gegenständen und sichtbaren Mängeln auf.

Regeln Sie offene Reparaturen und Mängel

Sind Arbeiten noch nicht abgeschlossen, sollte man sich nicht auf ein allgemeines Versprechen verlassen, sie später zu erledigen. Verwenden Sie eine schriftliche Liste, eine Frist und einen definierten Nachweisstandard. Je nach Vereinbarung kann ein Einbehalt, eine Treuhandlösung, eine Preisanpassung oder eine Verschiebung erforderlich sein.

Bei Neubauten sollte die rechtliche Prüfung des Kaufabschlusses mit technischer Mängelprüfung und Gewährleistungsunterlagen verbunden werden.

Bestätigen Sie Eintragung und Unterlagen nach dem Kaufabschluss

Vor dem Verlassen des Termins sollte feststehen, wer Erwerb und Hypothek zur Eintragung einreicht, welchen Einreichungsnachweis der Käufer erhält und wann die endgültige Grundbuchlage kontrolliert wird.

Erstellen Sie außerdem eine Liste der nach dem Kaufabschluss zu liefernden Unterlagen, etwa aktualisierte Bescheinigungen, Originalgarantien oder endgültige Bankfreigaben.

Die Prüfung von Kaufabschluss und Abschlussunterlagen hilft dem Käufer, diese Punkte in eine schriftliche Entscheidung zum Fortfahren, Pausieren oder Korrigieren zu überführen. Die Schlusszahlung sollte der letzte geprüfte Schritt sein, nicht ein Vertrauensakt unter Zeitdruck.