Casa Pronta, notário ou documento particular autenticado: diferenças entre as vias de formalização

A via escolhida serve para formalizar, não para fazer a due diligence do comprador

A transmissão de um imóvel em Portugal pode ser formalizada por diferentes vias. As partes podem recorrer ao Casa Pronta, a um notário ou a um documento particular autenticado, preparado e autenticado por um profissional legalmente habilitado.

Cada uma destas vias pode ser válida. Nenhuma elimina a necessidade de o comprador analisar previamente o imóvel, o contrato, os pagamentos e as condições da conclusão da compra.

Casa Pronta

O Casa Pronta é um serviço oficial de balcão único para procedimentos relacionados com a aquisição e o registo. Pode tratar, num processo coordenado, do contrato de compra, de atos ligados ao financiamento bancário e dos respetivos registos.

É frequentemente prático quando o processo está completo e as partes e os bancos envolvidos conseguem trabalhar de acordo com os procedimentos do serviço. Ainda assim, o comprador deve confirmar quais os documentos a apresentar, quem estará presente, como serão pagos os impostos e emolumentos e se os concretos termos do financiamento ou da procuração são aceites.

Os funcionários do Casa Pronta desempenham uma função pública de formalização e registo. O serviço não é o consultor jurídico privado contratado pelo comprador.

Formalização perante notário

Um notário pode formalizar a compra através de escritura pública. O notário verifica os requisitos formais e celebra o instrumento dentro do enquadramento jurídico aplicável.

As partes têm de acordar quem coordena a minuta, os documentos de suporte, o cancelamento da hipoteca do vendedor, a presença do banco e o registo. O notário não negoceia automaticamente o contrato nem investiga, em nome de uma das partes, todos os riscos comerciais da operação.

Documento particular autenticado

A transmissão do imóvel também pode ser documentada através de documento particular autenticado. Para efeitos de registo, o documento deve ser devidamente autenticado e depositado através do procedimento eletrónico exigido.

Advogados, solicitadores e notários podem exercer as funções de autenticação relevantes quando estejam legalmente habilitados. O comprador deve perguntar quem prepara o documento, quem representa cada parte e quem fica responsável pelo depósito e pelo registo.

Como escolher

A via adequada pode depender de:

• o comprador recorrer ou não a financiamento bancário;
• existir uma hipoteca do vendedor a cancelar;
• localização e disponibilidade dos intervenientes;
• utilização de procuração;
• necessidades linguísticas e de tradução;
• complexidade do processo documental do imóvel;
• exigências do banco;
• coordenação do calendário e do registo.

A opção mais barata ou mais rápida não é automaticamente a melhor quando o processo documental ou os mecanismos de pagamento ainda não estão preparados.

Documentos a confirmar antes da marcação

Analise o documento final de transmissão, a informação atualizada do registo predial, a caderneta predial, os documentos de identificação, a informação sobre o estado civil, os poderes da sociedade ou do representante, o certificado energético e a licença de utilização ou outra documentação técnica exigível para o imóvel.

Na compra de um apartamento, confirme a declaração do condomínio e compreenda as consequências de qualquer proposta de renúncia. Se o imóvel estiver hipotecado, confirme os documentos bancários e o procedimento acordado para remover o ónus do vendedor.

Controlo dos pagamentos

Prepare um mapa escrito da conclusão da compra que identifique o saldo a pagar, impostos, emolumentos, montante destinado ao banco e quaisquer acertos relativos a encargos de condomínio, rendas, depósitos ou reparações acordadas.

Confirme cada IBAN através de um canal independente. Se parte do preço for paga diretamente ao banco do vendedor, o comprador deve compreender o motivo e receber prova que sustente o processo de liquidação da dívida e cancelamento da hipoteca.

Procuração e representação à distância

A entidade escolhida para a formalização deve aceitar a forma e o âmbito da procuração. Confirme antecipadamente os requisitos de autenticação, apostilha ou formalidades consulares, tradução e registo.

Se o representante puder assinar tanto os documentos da compra como os do financiamento, os poderes devem ser verificados em relação aos dois conjuntos de atos. Uma procuração aceite por um interveniente pode ainda exigir esclarecimentos de outro.

Registo depois da assinatura

O Casa Pronta integra o registo no próprio serviço. Nas outras vias, confirme quem apresenta o registo da aquisição e da hipoteca, que comprovativos recebe o comprador e como será acompanhado o resultado final.

A certidão permanente do registo predial permite acompanhar a situação jurídica. Guarde no processo da conclusão os dados da apresentação e a prova do registo definitivo.

Conclusão na perspetiva do comprador

Escolha a via de formalização apenas depois de mapear todos os requisitos da operação. O local ou mecanismo de assinatura serve para executar a transação. A proteção do comprador resulta de um contrato revisto, documentação de suporte completa, pagamentos controlados e um percurso documentado até ao registo sem ónus não aceites.

Utilize a Revisão da Escritura Final e da Conclusão quando pretender que o pacote final seja verificado antes da disponibilização do saldo.