Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vor dem Wohnungskauf in Portugal

Die Wohnung ist nur ein Teil dessen, was der Käufer erwirbt

Mit dem Wohnungskauf entstehen auch Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit Gemeinschaftsflächen, Finanzen, Verwaltung und Entscheidungen des Gebäudes. Die Wohnung kann attraktiv sein, obwohl die Eigentümergemeinschaft unzureichend finanziert ist, größere Arbeiten plant oder an Streitigkeiten beteiligt ist.

Der Käufer sollte das Gebäude verstehen, bevor er die Anzahlung bindet.

Erklärung der Verwaltung für die Übertragung

Das portugiesische Recht sieht eine schriftliche Erklärung der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft über laufende Kosten und etwaige der Einheit zugeordnete Schulden vor. Diese Erklärung gehört normalerweise zu den Unterlagen für die Übertragung.

Der Käufer kann gebeten werden, darauf zu verzichten. Das ist kein routinemäßiges Kästchen, das ohne Beratung angekreuzt werden sollte: Ein ausdrücklicher Verzicht kann dazu führen, dass der Käufer für Schulden des Verkäufers einsteht. Prüfen Sie Erklärung, Datum und jeden vorgeschlagenen Verzicht vor dem Kaufabschluss.

Aktuelle Versammlungsprotokolle

Fordern Sie mehrere aktuelle Protokolle an, nicht nur das bequemste. Daraus können sich folgende Punkte ergeben:

• genehmigte oder geplante größere Arbeiten;
• wiederkehrende Probleme mit Wasser, Dach, Fassade oder Aufzug;
• Zahlungsrückstände von Eigentümern;
• Gerichtsverfahren;
• Versicherungsfälle;
• Streit über Stellplätze oder Abstellräume;
• Diskussionen über Kurzzeitvermietung;
• instabile Verwaltung.

Achten Sie auf Entscheidungen, die künftige Zahlungen auslösen, auch wenn die Rechnung erst nach dem Kauf fällig wird.

Wirtschaftsplan, Abrechnungen und Rücklage

Prüfen Sie den aktuellen Wirtschaftsplan, jüngste Abrechnungen und Informationen zur Rücklage. Ein niedriges monatliches Hausgeld ist nicht immer positiv, wenn Instandhaltung aufgeschoben wurde oder das Gebäude kaum finanzielle Reserven hat.

Vergleichen Sie die erwarteten Ausgaben mit Alter, Ausstattung und bekannten Arbeiten des Gebäudes. Fragen Sie, wie viele Eigentümer im Rückstand sind und ob die Forderungen aktiv eingezogen werden.

Regelmäßige Beiträge und Sonderumlagen

Trennen Sie laufende Beiträge von Sonderumlagen. Bestätigen Sie, welche Beträge beschlossen wurden, wann sie fällig werden und wie der CPCV die Kosten zwischen Verkäufer und Käufer aufteilt.

Die gesetzliche Regelung zu nach der Übertragung fälligen Kosten ersetzt nicht die vertragliche Klärung eines großen Projekts, das vor dem Kaufabschluss beschlossen wurde. Der Vertrag sollte die wirtschaftliche Vereinbarung eindeutig wiedergeben.

Gebäudeversicherung

Lassen Sie sich die Versicherung der Eigentümergemeinschaft nachweisen und verstehen Sie deren Umfang. Prüfen Sie versicherte Sache, Laufzeit, wesentliche Ausschlüsse und, soweit verfügbar, die Schadenhistorie.

Die Gebäudeversicherung ersetzt nicht zwingend die eigene Wohngebäude-, Hausrat-, Haftpflicht- oder finanzierungsbezogene Absicherung des Käufers.

Hausordnung und Nutzungsbeschränkungen

Prüfen Sie Regeln zu Lärm, Haustieren, Renovierungen, Fassaden, Balkonen, Stellplätzen, Abstellräumen, Gemeinschaftsflächen und Zugangssystemen. Möchte der Käufer vermieten oder eine Kurzzeitunterkunft betreiben, muss die rechtliche Lage und die Position der Eigentümergemeinschaft geprüft werden, bevor erwartete Einnahmen zugrunde gelegt werden.

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine derzeit informell geduldete Praxis auch künftig erlaubt bleibt.

Technische Vorgeschichte und Instandhaltung

Fragen Sie nach Dach, Abdichtung, Aufzügen, Fassade, Steigleitungen, Garagen, Stützmauern, Pools und Brandschutzsystemen. Protokolle können wiederkehrende Reparaturen ohne dauerhafte Lösung erkennen lassen.

Die Prüfung der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ersetzt keine technische Inspektion. Weisen die Unterlagen auf bauliche Probleme hin, sollten eine fachkundige Untersuchung und eine Kostenschätzung eingeholt werden.

Gerichtsverfahren und Streit mit Auftragnehmern

Ermitteln Sie Gerichtsverfahren, Ansprüche gegen Bauunternehmen, unbezahlte Rechnungen und Streitigkeiten mit Eigentümern. Diese Punkte können Wirtschaftsplan, Versicherung und Zeitpunkt notwendiger Reparaturen beeinflussen.

Fragen Sie, ob Beraterkosten oder mögliche Prozesskosten bereits in den Abrechnungen berücksichtigt sind.

Fragen vor dem CPCV

Ein Käufer sollte folgende Fragen beantworten können:

• Wie hoch ist das aktuelle monatliche Hausgeld?
• Bestehen Schulden des Verkäufers?
• Welche Arbeiten sind genehmigt oder wahrscheinlich?
• Wie hoch ist die Rücklage?
• Sind viele Eigentümer im Zahlungsrückstand?
• Gibt es laufende Gerichtsverfahren?
• Ist die beabsichtigte Nutzung zulässig?
• Welche Kosten übernimmt der Verkäufer vor dem Kaufabschluss?

Nehmen Sie ungeklärte Punkte in den CPCV auf, statt sie bis zum Termin der escritura offen zu lassen.

Ergebnis aus Käufersicht

Die Prüfung der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft ist sinnvoll, wenn der Käufer die Gebäudeakte als Übersicht über aktuelle Verpflichtungen, künftige Kostenrisiken, Beschränkungen und Fragen an den Verkäufer aufbereiten lassen möchte.

Das richtige Ergebnis lautet nicht nur "Unterlagen erhalten". Es ist eine klare Einschätzung, ob die Eigentümergemeinschaft eine beherrschbare Verpflichtung darstellt oder ein wesentlicher Grund für Neuverhandlung, Verzögerung oder Rückzug ist.