Due diligence del edificio de apartamentos
Documentos de la comunidad que deben revisarse antes de comprar un apartamento en Portugal
El apartamento es solo una parte de lo que adquiere el comprador
La compra de un apartamento también implica derechos y obligaciones relacionados con las zonas comunes, las finanzas, la administración y las decisiones del edificio. La vivienda puede resultar atractiva mientras la comunidad carece de fondos suficientes, planifica obras importantes o está implicada en conflictos.
El comprador debe conocer la situación del edificio antes de comprometer la señal.
Declaración del administrador para la transmisión
La legislación portuguesa prevé una declaración escrita del administrador de la comunidad en la que consten las cuotas vigentes y las deudas asociadas a la fracción. Esta declaración normalmente forma parte de la documentación de transmisión.
Puede pedirse al comprador que renuncie a ella. No se trata de una casilla rutinaria que deba marcarse sin asesoramiento: una renuncia expresa puede trasladar al comprador la responsabilidad por deudas del vendedor. Revise la declaración, su fecha y cualquier renuncia propuesta antes de la formalización.
Actas recientes de las juntas
Solicite varias actas recientes, no solo la más conveniente. Las actas pueden revelar:
- obras importantes aprobadas o propuestas;
- problemas recurrentes de agua, cubierta, fachada o ascensor;
- propietarios morosos;
- litigios;
- siniestros de seguros;
- conflictos sobre aparcamiento o trasteros;
- debates sobre alquiler de corta duración;
- inestabilidad en la administración.
Busque decisiones que generen pagos futuros, aunque la factura venza después de la compra.
Presupuesto, cuentas y fondo común de reserva
Revise el presupuesto vigente, las cuentas recientes y la información sobre el fondo común de reserva. Una cuota mensual baja no siempre es positiva si el edificio ha aplazado el mantenimiento o dispone de poca capacidad financiera.
Compare el gasto previsto con la antigüedad del edificio, sus instalaciones y las obras conocidas. Pregunte cuántos propietarios están en mora y si existen procedimientos activos de cobro.
Cuotas ordinarias y extraordinarias
Distinga las cuotas periódicas de comunidad de las derramas extraordinarias. Confirme qué importes se aprobaron, cuándo vencen y cómo distribuye el CPCV los costes entre vendedor y comprador.
La regla legal aplicable a las cuotas posteriores a la transmisión no elimina la necesidad de negociar quién asume una obra importante aprobada antes de la formalización. El contrato debe reflejar claramente el acuerdo comercial.
Seguro del edificio
Obtenga una prueba del seguro de la comunidad y comprenda qué cubre. Compruebe el inmueble asegurado, el periodo de vigencia, las exclusiones relevantes y, cuando esté disponible, el historial de siniestros.
El seguro del edificio no sustituye necesariamente al seguro propio del comprador para la vivienda, el contenido, la responsabilidad civil o las exigencias de la hipoteca.
Reglamento interno y restricciones de uso
Revise las normas del edificio sobre ruido, animales, reformas, fachadas, balcones, aparcamiento, trasteros, zonas comunes y sistemas de acceso. Si el comprador prevé alquilar o explotar alojamiento de corta duración, confirme la situación legal y de la comunidad antes de confiar en los ingresos proyectados.
No suponga que una práctica informal actual garantiza una autorización futura.
Historial técnico y de mantenimiento
Pregunte por la cubierta, impermeabilización, ascensores, fachada, bajantes y montantes de fontanería, garajes, muros de contención, piscinas y sistemas de seguridad contra incendios. Las actas pueden mostrar reparaciones recurrentes sin una solución definitiva.
La revisión de la documentación de la comunidad no sustituye una inspección técnica. Si los documentos indican problemas físicos, solicite una inspección especializada y una estimación de costes.
Litigios y conflictos con contratistas
Identifique procedimientos judiciales, reclamaciones contra contratistas, facturas impagadas y conflictos con propietarios. Pueden afectar al presupuesto, al seguro y al calendario de reparaciones esenciales.
Pregunte si los honorarios profesionales o las posibles costas desfavorables ya están contemplados en las cuentas.
Preguntas antes del CPCV
El comprador debe poder responder:
- ¿Cuál es la cuota mensual actual?
- ¿Existen deudas del vendedor?
- ¿Qué obras están aprobadas o son previsibles?
- ¿Cuánto dinero hay en el fondo común de reserva?
- ¿Hay muchos propietarios morosos?
- ¿Existe algún litigio activo?
- ¿Están permitidos los usos previstos?
- ¿Qué costes pagará el vendedor antes de la formalización?
Incluya los puntos pendientes en el CPCV en lugar de dejarlos para la cita de la escritura.
Resultado para el comprador
La Revisión de documentos de la comunidad es útil cuando el comprador quiere convertir el expediente del edificio en un resumen de obligaciones actuales, exposición a costes futuros, restricciones y preguntas para el vendedor.
El resultado correcto no es simplemente «documentos recibidos». Debe ofrecer una visión clara de si la comunidad representa una obligación asumible o un motivo relevante para renegociar, aplazar o abandonar la compra.