Comprar com crédito em Portugal: alinhar o calendário do banco com o CPCV

A aprovação do crédito não protege, por si só, o sinal

O banco decide se concede o empréstimo e em que condições. O CPCV determina o que o comprador deve ao vendedor se o financiamento for recusado, atrasado ou inferior ao esperado. São relações jurídicas diferentes.

O comprador não deve confiar numa afirmação do mediador de que a compra está «sujeita a crédito» se o contrato não explicar exatamente o que isso significa.

Compreenda cada ponto de decisão da aprovação bancária

Uma indicação inicial ou pré-aprovação pode depender de comprovativos de rendimento, análise de crédito, avaliação, documentos do imóvel, seguros e aprovação interna final.

Peça ao banco ou ao intermediário de crédito autorizado que identifique o que continua pendente. Guarde por escrito as condições da aprovação e os respetivos prazos de validade. O comprador deve saber se o banco aprovou o cliente, o imóvel e o montante final do empréstimo.

Analise a FINE e a minuta do contrato

Os bancos portugueses fornecem informação pré-contratual personalizada através da Ficha de Informação Normalizada Europeia, conhecida na prática portuguesa como FINE. Esta ficha apresenta as principais condições do crédito, custos, estrutura de juros, garantias e informação relacionada.

Compare a ficha aprovada com os pressupostos utilizados na negociação da compra. Verifique o montante do empréstimo, prazo, tipo de taxa de juro, seguros, produtos associados ao preço, avaliação e capitais próprios necessários ao comprador.

O processo bancário inclui um período obrigatório de reflexão sobre a proposta aprovada. Integre esse período no calendário da conclusão, em vez de tratar a aprovação e a assinatura como o mesmo acontecimento.

Redija uma condição de financiamento utilizável

Uma cláusula de financiamento deve prever as circunstâncias relevantes para o comprador. Considere:

• montante mínimo do empréstimo;
• avaliação aceitável;
• prazo para aprovação final;
• prova necessária para invocar a cláusula;
• devolução do sinal;
• cooperação do vendedor com os pedidos documentais do banco;
• prorrogação se o banco se atrasar sem culpa do comprador.

Evite linguagem vaga que apenas indique a intenção do comprador de procurar financiamento, deixando o sinal exposto se o empréstimo não estiver disponível.

Proteja-se contra uma avaliação baixa

A avaliação do banco pode ser inferior ao preço de compra. O banco pode então reduzir o montante que está disposto a financiar, aumentando os capitais próprios exigidos ao comprador.

Decida antes de assinar se uma avaliação baixa deve permitir a desistência, renegociação ou concessão de mais tempo. O contrato não deve presumir que o comprador consegue financiar automaticamente qualquer diferença.

Torne explícito o calendário documental do vendedor

Os bancos exigem frequentemente documentos do imóvel e do vendedor. Se o vendedor os entregar tarde, o comprador pode falhar o prazo de crédito ou da escritura apesar de ter agido atempadamente.

O CPCV deve exigir cooperação e prever uma consequência quando o atraso da parte vendedora impeça o banco de concluir a análise. Mantenha uma lista datada dos documentos pedidos, para poder demonstrar a responsabilidade pelo atraso.

Coordene o crédito com os ónus do vendedor

Se o vendedor tiver uma hipoteca existente, o processo de conclusão deve prever a respetiva liquidação e cancelamento. O banco do comprador, o banco do vendedor e o serviço de formalização podem ter de trocar documentos de liquidação e cancelamento.

Confirme o mecanismo antes da marcação. O comprador deve compreender que parte do pagamento final será entregue ao vendedor, que parte será paga a um banco e como será registada uma titularidade sem ónus não acordados.

Controle a data da escritura

Não aceite uma data de conclusão que pressuponha que o banco consegue avançar mais depressa do que o seu processo documentado. Preveja tempo para a aprovação final, seguros, abertura ou preparação da conta, período de reflexão da FINE, mecanismos de assinatura e coordenação com o banco hipotecário do vendedor.

Se for necessária uma prorrogação, documente-a antes de terminar o prazo contratual.

Confirme a necessidade de fundos próprios do comprador

O empréstimo raramente cobre todos os custos da transação. Prepare uma conta final que inclua o saldo do preço, impostos, custos de registo, encargos bancários, seguros e quaisquer acertos acordados.

Confirme quando cada montante deve estar disponível e a partir de que conta será pago. A conversão cambial e os prazos das transferências internacionais devem ser considerados muito antes do dia da conclusão.

Reveja os documentos finais como um único conjunto

Antes de assinar, compare a escritura final, a documentação do crédito, as instruções de pagamento e o CPCV. Confirme que o imóvel, as partes, o preço e as condições são consistentes.

A Revisão Jurídica de Compra com Crédito destina-se a compradores que precisam de analisar em conjunto os documentos do financiamento e da compra. O objetivo não é substituir o aconselhamento bancário. É impedir que o processo de crédito provoque um incumprimento contratual desprotegido.