Immobilienkauf mit Finanzierung in Portugal: Bankzeitplan und CPCV aufeinander abstimmen

Eine Kreditzusage schützt die Anzahlung nicht automatisch

Die Bank entscheidet, ob und zu welchen Bedingungen sie ein Darlehen gewährt. Der CPCV bestimmt, was der Käufer dem Verkäufer schuldet, wenn die Finanzierung abgelehnt, verzögert oder geringer als erwartet ausfällt. Es handelt sich um unterschiedliche Rechtsverhältnisse.

Ein Käufer sollte sich nicht auf die Aussage eines Maklers verlassen, der Kauf stehe unter Finanzierungsvorbehalt, wenn der Vertrag nicht genau festlegt, was damit gemeint ist.

Verstehen Sie jeden Entscheidungspunkt der Bank

Eine erste Einschätzung oder Vorabzusage kann von Einkommensnachweisen, Bonitätsprüfung, Bewertung, Immobilienunterlagen, Versicherungen und einer endgültigen internen Genehmigung abhängen.

Bitten Sie Bank oder zugelassenen Kreditvermittler, offene Punkte klar zu benennen. Halten Sie Bedingungen und Ablaufdaten schriftlich fest. Der Käufer sollte wissen, ob die Bank den Kunden, die Immobilie und den endgültigen Darlehensbetrag genehmigt hat.

Prüfen Sie FINE und Kreditvertragsentwurf

Portugiesische Kreditgeber stellen personalisierte vorvertragliche Informationen über die Ficha de Informação Normalizada Europeia bereit, die in der Praxis als FINE bezeichnet wird. Sie enthält wesentliche Darlehensbedingungen, Kosten, Zinsstruktur, Sicherheiten und weitere Angaben.

Vergleichen Sie die genehmigte FINE mit den Annahmen, die den Kaufverhandlungen zugrunde lagen. Prüfen Sie Darlehensbetrag, Laufzeit, Zinsart, Versicherungen, preisrelevante Zusatzprodukte, Bewertung und die vom Käufer aufzubringenden Mittel.

Das Bankverfahren umfasst eine gesetzliche Frist zur Prüfung des genehmigten Angebots. Berücksichtigen Sie diese Frist im Zeitplan des Kaufabschlusses, statt Genehmigung und Unterzeichnung als denselben Schritt zu behandeln.

Formulieren Sie einen verwendbaren Finanzierungsvorbehalt

Eine Finanzierungsklausel sollte die für den Käufer relevanten Umstände regeln. Zu berücksichtigen sind:

• Mindestdarlehensbetrag;
• akzeptable Bewertung;
• Frist für die endgültige Genehmigung;
• Nachweise für die Berufung auf die Klausel;
• Erstattung der Anzahlung;
• Mitwirkung des Verkäufers bei Dokumentenanfragen der Bank;
• Verlängerung bei einer nicht vom Käufer verursachten Verzögerung der Bank.

Vermeiden Sie vage Formulierungen, wonach der Käufer eine Finanzierung anstrebt, die Anzahlung aber gefährdet bleibt, wenn das Darlehen nicht verfügbar ist.

Schützen Sie sich vor einer niedrigen Bewertung

Die Bewertung der Bank kann unter dem Kaufpreis liegen. Der Kreditgeber kann dann den auszuzahlenden Betrag reduzieren, wodurch der Eigenmittelbedarf des Käufers steigt.

Entscheiden Sie vor der Unterzeichnung, ob eine niedrige Bewertung Rücktritt, Neuverhandlung oder zusätzliche Zeit ermöglichen soll. Der Vertrag sollte nicht davon ausgehen, dass der Käufer jede Finanzierungslücke automatisch schließen kann.

Legen Sie den Zeitplan für Verkäuferunterlagen ausdrücklich fest

Banken verlangen häufig Unterlagen zur Immobilie und zum Verkäufer. Legt der Verkäufer diese verspätet vor, kann der Käufer trotz rechtzeitigen Handelns die Kredit- oder Abschlussfrist versäumen.

Der CPCV sollte die Mitwirkungspflicht festlegen und eine Folge für den Fall vorsehen, dass eine Verzögerung auf Verkäuferseite die Prüfung der Bank verhindert. Führen Sie eine datierte Anforderungsliste, damit die Verantwortung für Verzögerungen nachvollziehbar ist.

Stimmen Sie Finanzierung und Belastungen des Verkäufers ab

Besteht eine Hypothek des Verkäufers, muss der Kaufabschluss deren Löschung vorsehen. Bank des Käufers, Bank des Verkäufers und Formalisierungsstelle müssen möglicherweise Ablöse- und Löschungsunterlagen austauschen.

Klären Sie den Ablauf vor dem Termin. Der Käufer sollte verstehen, welcher Teil der Schlusszahlung an den Verkäufer, welcher Teil an eine Bank geht und wie lastenfreies Eigentum eingetragen wird.

Kontrollieren Sie das Datum der escritura

Akzeptieren Sie kein Abschlussdatum, das voraussetzt, die Bank könne schneller arbeiten als ihr dokumentiertes Verfahren. Planen Sie Zeit für endgültige Genehmigung, Versicherung, Kontoeröffnung, Prüfungsfrist der FINE, Unterzeichnungsregelungen und Abstimmung mit der Hypothekenbank des Verkäufers ein.

Ist eine Verlängerung erforderlich, sollte sie vor Ablauf der vertraglichen Frist schriftlich vereinbart werden.

Prüfen Sie den Eigenmittelbedarf des Käufers

Das Darlehen deckt selten sämtliche Transaktionskosten. Erstellen Sie eine Abrechnung für den Kaufabschluss, die Restkaufpreis, Steuern, Eintragungskosten, Bankgebühren, Versicherungen und vereinbarte Anpassungen umfasst.

Bestätigen Sie, wann jeder Betrag verfügbar sein muss und von welchem Konto er gezahlt wird. Währungsumtausch und Laufzeiten internationaler Überweisungen sollten lange vor dem Kaufabschluss berücksichtigt werden.

Prüfen Sie die endgültigen Unterlagen als Gesamtpaket

Vergleichen Sie vor der Unterzeichnung escritura, Finanzierungsunterlagen, Zahlungsanweisungen und CPCV. Prüfen Sie, ob Immobilie, Parteien, Preis und Bedingungen übereinstimmen.

Die rechtliche Prüfung eines finanzierten Kaufs ist für Käufer vorgesehen, die Finanzierungs- und Kaufunterlagen gemeinsam beurteilen lassen möchten. Ziel ist nicht, die Beratung der Bank zu ersetzen. Ziel ist, zu verhindern, dass das Finanzierungsverfahren zu einer ungeschützten Vertragsverletzung des Käufers führt.