CPCV-Prüfung oder umfassende Käufervertretung: die richtige Unterstützung wählen

Beginnen Sie mit dem tatsächlichen Problem des Käufers

Die richtige Leistung hängt weder vom Kaufpreis noch von der Staatsangehörigkeit des Käufers ab. Entscheidend sind Stand der Akte und Umfang der noch erforderlichen Koordination.

Ein Käufer mit vollständiger Immobilienakte, geklärter wirtschaftlicher Vereinbarung und einem CPCV-Entwurf benötigt möglicherweise nur eine gezielte Prüfung. Wer noch Unterlagen beschafft, Bedingungen verhandelt, eine Finanzierung koordiniert und aus der Ferne kauft, kann eine laufende Vertretung benötigen.

Was die CPCV-Prüfung umfasst

Eine CPCV-Prüfung untersucht den Kaufvorvertrag vor der Unterzeichnung. Geprüft werden sollten Parteien, Immobilie, Kaufpreis, Anzahlung, Fristen, Finanzierung, Pflichten des Verkäufers, Pflichtverletzung, Hypothekenlöschung und Voraussetzungen des Kaufabschlusses.

Das Ergebnis ist üblicherweise eine schriftliche Liste von Risiken, Fragen und Änderungsvorschlägen. Der Käufer entscheidet anschließend, ob er akzeptiert, verhandelt oder den Vorgang beendet.

Die CPCV-Prüfung eignet sich, wenn die rechtliche Frage im Wesentlichen im Vertragsentwurf enthalten ist und Käufer oder Makler die verbleibende Koordination übernehmen können.

Was eine CPCV-Prüfung nicht automatisch umfasst

Eine gezielte Prüfung umfasst nicht zwingend eine vollständige Due Diligence, wiederholte Korrespondenz mit der Verkäuferseite, Verhandlungen, Abstimmung mit der Bank, Vorbereitung einer Vollmacht, Teilnahme am Kaufabschluss oder Nachbereitung.

Diese Leistungen können gesondert verfügbar sein. Der Käufer sollte jedoch nicht davon ausgehen, dass sie enthalten sind, wenn der Auftrag dies nicht ausdrücklich vorsieht.

Was die umfassende Vertretung umfasst

Die umfassende Vertretung des Käufers ist für ein breiteres Mandat vorgesehen. Der Anwalt koordiniert den rechtlichen Prozess auf Käuferseite über die gesamte Transaktion.

Der Umfang kann Dokumentenanforderungen, Prüfung von Immobilie und Verkäufer, Beratung zu Reservierung und CPCV, Verhandlung, Abstimmung des Finanzierungszeitplans, Kontrolle der Vollmacht, Vorbereitung des Kaufabschlusses und Kommunikation mit den Beteiligten umfassen.

Diese Leistung ist sinnvoll, wenn das Risiko nicht nur in einem Dokument liegt, sondern darin, dass mehrere Personen und Fristen zusammenwirken müssen.

Wann eine CPCV-Prüfung passen kann

Eine gezielte Prüfung kann ausreichen, wenn:

• Immobilien- und Verkäuferunterlagen bereits geprüft wurden;
• ein endgültiger oder nahezu endgültiger CPCV-Entwurf vorliegt;
• die Finanzierung einfach ist oder nicht benötigt wird;
• keine wesentliche Verhandlung erwartet wird;
• der Käufer Dokumentennachforderung und Terminierung selbst steuern kann;
• die Unterzeichnung aus der Ferne nicht komplex ist;
• der Weg des Kaufabschlusses bereits organisiert ist.

Der Käufer sollte dennoch klären, was geschieht, wenn die Prüfung ein verhandlungsbedürftiges Problem aufzeigt.

Wann eine umfassende Vertretung sinnvoll ist

Breitere Unterstützung ist üblicherweise angemessen, wenn:

• die Akte unvollständig ist;
• Verkäufer oder Bauträger erhebliche Nachweise vorlegen müssen;
• es sich um einen Projektkauf oder einen Kauf über eine SPV handelt;
• der Käufer auf eine Finanzierung angewiesen ist;
• eine Vollmacht erforderlich ist;
• mehrere Vertragsfassungen erwartet werden;
• der Käufer die rechtliche Kommunikation abgeben möchte;
• der Verkäufer eine Hypothek oder andere Belastung hat;
• Kaufabschluss und Übergabe koordiniert werden müssen.

Aus einer Prüfung kann Vertretungsbedarf entstehen

Manchmal beginnt der Käufer mit einer CPCV-Prüfung und stellt fest, dass die Probleme weiter reichen. Beispiele sind fehlender Eigentumsnachweis, unklare Vertretungsbefugnis des Verkäufers, ungeklärte Kosten der Eigentümergemeinschaft, eine schwache Finanzierungsklausel oder ein Termin, den die Bank nicht einhalten kann.

Der nächste Schritt kann ein gesondertes Verhandlungsmandat oder der Wechsel zu einer umfassenderen Vertretung sein. Dieser Übergang sollte mit neuem Leistungsumfang und Honorar dokumentiert und nicht informell gehandhabt werden.

Vergleichen Sie Ergebnisse, nicht Bezeichnungen

Fragen Sie, was der Käufer erhält. Eine gute gezielte Prüfung liefert eine klare schriftliche Schlussfolgerung und Änderungsliste. Eine gute umfassende Vertretung ergänzt diese rechtliche Analyse um eine fortlaufende Aufgabenliste, Kommunikationsdokumentation und einen Plan für den Kaufabschluss.

Klären Sie außerdem, wer für jede Aufgabe verantwortlich ist. Auch bei umfassender Vertretung können technischer Inspektor, Steuerberater, Kreditvermittler oder Architekt erforderlich sein.

Bezahlen Sie nicht für das falsche Problem

Eine umfassende Vertretung kann bei einer einfachen und gut vorbereiteten Transaktion unnötig sein. Eine einzelne Vertragsprüfung kann bei einem komplexen oder schlecht dokumentierten Kauf unzureichend sein.

Die sicherste Wahl ist der kleinste Leistungsumfang, der die ungeklärten Risiken des Käufers tatsächlich abdeckt. Ist niemand für Nachweisbeschaffung, Verhandlung von Änderungen und Koordination des Kaufabschlusses verantwortlich, wird die Akte nicht umfassend vertreten, unabhängig davon, wie viele einzelne Dokumente geprüft wurden.