Was ein Anwalt auf Käuferseite bei einem Immobilienkauf in Portugal leisten sollte

Die Tätigkeit beginnt, bevor der Käufer rechtlich gebunden ist

Ein Anwalt auf Käuferseite nimmt nicht nur am Kaufabschluss teil. Die wertvollste Arbeit findet häufig früher statt, wenn Reservierungsbedingungen, Immobilienakte, Vertretungsbefugnis des Verkäufers und CPCV noch hinterfragt werden können, ohne dass der Käufer bereits die Anzahlung verloren oder eine unrealistische Frist akzeptiert hat.

Mandant des Anwalts ist der Käufer. Die Prüfung sollte daher am Geld des Käufers, seinem Zeitplan, seiner Finanzierung, der vorgesehenen Nutzung und seiner Möglichkeit ausgerichtet sein, vom Vorgang Abstand zu nehmen oder Änderungen zu verlangen.

Unabhängigkeit ist entscheidend

Verkaufsvermittler, Bauträger, Anwalt des Verkäufers, Bank, Notar und Casa-Pronta-Stelle können jeweils legitime Aufgaben erfüllen. Keine dieser Rollen ersetzt automatisch eine unabhängige Beratung des Käufers.

Ein Makler ist üblicherweise damit beauftragt, den Verkauf voranzubringen. Eine Bank prüft Kreditwürdigkeit und Sicherheiten. Ein Notar, Registerbeamter oder eine Stelle für die Formalisierung prüft und dokumentiert die Transaktion innerhalb ihrer gesetzlichen Funktion. Der Anwalt des Verkäufers vertritt den Verkäufer. Der Käufer sollte wissen, wer beauftragt ist, die Transaktion aus seiner Perspektive kritisch zu prüfen.

Due Diligence zu Immobilie und Verkäufer

Vor dem CPCV sollte der Anwalt die Immobilie identifizieren, Grundbuch- und Steuerbeschreibung vergleichen, den eingetragenen Eigentümer prüfen und relevante Belastungen, anhängige Eintragungen und Vertretungsunterlagen untersuchen.

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von der Immobilie ab. Bei einer Wohnung können Unterlagen der Eigentümergemeinschaft erforderlich sein. Eine renovierte Immobilie kann Fragen zu Genehmigungen und baulichen Änderungen aufwerfen. Bei einem Projektkauf müssen Projektgesellschaft, Eigentumslage, Genehmigungen, Spezifikationen und Übergabepflichten geprüft werden. Handelt der Verkäufer durch einen Vertreter, ist eine wirksame und ausreichend konkrete Vollmacht erforderlich.

Das Ergebnis sollte bestätigte Tatsachen von fehlenden Nachweisen unterscheiden. Eine lange Dokumentenliste ist nicht hilfreich, wenn der Käufer nicht versteht, welche Lücken seine Entscheidung beeinflussen.

Prüfung von Reservierung und CPCV

Der Anwalt sollte erläutern, wie Reservierungszahlung und CPCV-Anzahlung behandelt werden, wann sie zurückerstattet werden können, welche Ereignisse eine Vertragsbeendigung erlauben und was bei einer Pflichtverletzung einer Partei geschieht.

Wichtige Klauseln betreffen üblicherweise Immobilienbeschreibung, Preis, Zahlungsplan, Abschlussdatum, Finanzierungsvorbehalt, Dokumentenpflichten des Verkäufers, Löschung einer Hypothek, Besitzübergang, mitverkaufte Gegenstände, Reparaturen, Vertragsübertragung und Streitregelungen.

Die richtige Frage ist nicht, ob der Entwurf als Standard bezeichnet wird. Entscheidend ist, ob er zu diesem Käufer, dieser Immobilie und diesem Finanzierungsplan passt.

Kommunikation und Verhandlung

Die rechtliche Prüfung ist nur ein Teil der Aufgabe, wenn ein Problem korrigiert werden muss. Der Käufer kann eine strukturierte Anfrage an die Verkäuferseite, eine geänderte Klausel, eine Fristverlängerung oder eine vor der Zahlung zu erfüllende Bedingung benötigen.

Gute Kommunikation schafft eine nachvollziehbare Dokumentation. Sie bezeichnet das Problem, verlangt eine konkrete Antwort und vermeidet lockere Formulierungen, die als Zustimmung verstanden werden könnten. Der Käufer sollte wissen, was verlangt wurde, was offen bleibt und wer für den nächsten Schritt verantwortlich ist.

Abstimmung mit der Finanzierung

Bei einem finanzierten Kauf laufen zwei verbundene Verfahren: die Immobilientransaktion und die Kreditentscheidung der Bank. Der Anwalt sollte prüfen, ob der CPCV-Zeitplan genügend Raum für Bewertung, endgültige Kreditzusage, FINE, Unterzeichnungsformalitäten und Terminierung der escritura lässt.

Ist die Finanzierung wesentlich, sollte der Vertrag Ablehnung, Verzögerung, eine niedrigere Bewertung oder fehlende Verkäuferunterlagen regeln. Eine vorläufige Bankzusage darf nicht mit einem vertraglichen Schutz der Anzahlung des Käufers verwechselt werden.

Fernkauf und Vollmacht

Bei einem Käufer aus der Ferne kann der Anwalt die Vollmacht prüfen oder vorbereiten, Anforderungen an Beglaubigung und Formalisierung koordinieren und schriftliche Zustimmungsregeln für wesentliche Entscheidungen festlegen.

Weitreichende Befugnisse sollten nicht allein aus Bequemlichkeit erteilt werden. Das Dokument ist an den tatsächlich erforderlichen Handlungen zu messen, etwa Unterzeichnung des CPCV, Unterzeichnung des Abschlussdokuments, Eintragung oder Abwicklung von Formalitäten zur Finanzierung. Zahlungsbefugnisse verdienen eine gesonderte Prüfung.

Prüfung des Kaufabschlusses

Bevor der Restbetrag überwiesen wird, sollte der Anwalt des Käufers das endgültige Erwerbsdokument oder beglaubigte private Dokument, die aktuelle Lage der Immobilie, die Vertretungsbefugnis des Verkäufers, Hypothekenregelungen, Steuerbelege, Zahlungsanweisungen und den Eintragungsweg bestätigen.

Der Kaufabschluss sollte als kontrollierte Checkliste behandelt werden. Der Käufer sollte nicht erst beim Termin feststellen, dass der Wortlaut der escritura vom CPCV abweicht, die Hypothek des Verkäufers ungeklärt ist oder der Unterzeichner keine ausreichende Vertretungsbefugnis besitzt.

Was ein Anwalt nicht ersetzt

Eine rechtliche Prüfung ersetzt keine technische Gebäudeinspektion, Bewertung, Steuerplanung, Kreditvermittlung oder architektonische Begutachtung. Diese Fachleute beantworten andere Fragen.

Ein guter Anwalt auf Käuferseite erkennt, wann ein weiterer Spezialist erforderlich ist, und koordiniert die rechtlichen Folgen seiner Feststellungen. Ein Inspektionsbericht kann beispielsweise zu einer Preisanpassung, Reparaturpflicht, einem Einbehalt oder einem Recht auf Verschiebung des Kaufabschlusses führen.

Gezielte Prüfung oder umfassende Vertretung

Ein Käufer mit vollständiger Akte und einem einzelnen Vertragsentwurf benötigt möglicherweise nur eine CPCV-Prüfung. Wer Dokumentenbeschaffung, Verhandlung, Abstimmung mit der Bank, Kontrolle der Vollmacht und Koordination des Kaufabschlusses benötigt, sollte eine umfassende Vertretung des Käufers erwägen.

Der Leistungsumfang sollte schriftlich klar sein. Der Käufer sollte wissen, welche Unterlagen geprüft werden, welche Kommunikation umfasst ist, ob Verhandlungen eingeschlossen sind und welche Unterstützung nach der schriftlichen Beratung fortbesteht.