Nach dem Immobilienkauf in Portugal: Was Sie abschließen, übertragen und aufbewahren sollten

Der Kaufabschluss ist eine Übergabe, nicht das Ende des Vorgangs

Die Schlüsselübergabe ist wichtig, schließt aber nicht alle rechtlichen und praktischen Aufgaben ab. Ein sorgfältiger Käufer verlässt den Kaufabschluss mit einer dokumentierten Kette von der unterzeichneten Transaktion über Eintragung und Steuerbelege bis zu Versorgungsverträgen, Versicherung und physischer Übergabe.

Das Ziel ist einfach: Auch Monate oder Jahre später sollten Sie nachweisen können, was Sie gekauft haben, wann Sie gezahlt haben, wie das Eigentum eingetragen wurde, in welchem Zustand sich die Immobilie befand und welche Pflichten auf Sie übergingen.

Prüfen Sie, ob der Eigentumserwerb eingetragen wurde

Das portugiesische Grundbuch bildet die rechtliche Lage der Immobilie ab. Beschaffen Sie nach dem Kaufabschluss einen Nachweis, dass der Erwerb zur Eintragung eingereicht wurde, und verfolgen Sie das Verfahren, bis der Käufer korrekt im Grundbuch erscheint. Bei einer Finanzierung ist außerdem zu prüfen, ob die Hypothek des Käufers eingetragen und eine Hypothek oder sonstige Belastung auf Verkäuferseite wie vereinbart behandelt wurde.

Verlassen Sie sich nicht nur auf eine E-Mail, wonach die Eintragung beantragt worden sei. Bewahren Sie die Einreichungsreferenz, den endgültigen Eintragungsnachweis und, soweit verfügbar, die Zugangsdaten zur dauerhaften Grundbuchbescheinigung auf. Weichen Immobilienbeschreibung, Nummer der Einheit, Stellplatz oder Abstellraum von den Transaktionsunterlagen ab, sollte die Abweichung unverzüglich geklärt werden.

Legen Sie eine dauerhafte Abschlussakte an

Bewahren Sie das unterzeichnete Erwerbsdokument, Steuerbelege, Eintragungsnachweise, die beim Kaufabschluss verwendeten Identitäts- und Vollmachtsunterlagen, Bankbestätigungen, Versicherungsunterlagen und den vollständigen Zahlungsnachweis auf. Wurde eine Vollmacht verwendet, sollten auch die ausgefertigte Vollmacht, Beglaubigung oder Apostille, Übersetzungen und der Nachweis darüber aufbewahrt werden, wer sich auf die Vollmacht gestützt hat.

Eine saubere Akte ist hilfreich, wenn Sie später verkaufen, refinanzieren, vermieten, versichern, vererben oder einen mit der Immobilie verbundenen Punkt bestreiten. Speichern Sie die Unterlagen in einem geschützten digitalen Ordner und bewahren Sie Originale auf Papier auf, wenn diese nur schwer ersetzt werden können.

Prüfen Sie die steuerliche Erfassung und künftige Mitteilungen

Bewahren Sie den Nachweis über die beim Erwerb gezahlten Steuern sowie über eine beim Kaufabschluss angewandte Befreiung oder Sonderregelung auf. Prüfen Sie anschließend, ob die Immobilie im Steuerportal des Käufers korrekt erscheint und ob Postanschrift, elektronische Benachrichtigungseinstellungen und steuerliche Kontaktdaten aktuell sind.

Immobilieneigentümer können laufende IMI-Pflichten haben. Höhe, Zahlungsrhythmus und mögliche Befreiungen hängen von der steuerlichen Situation und der Immobilie ab. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Mitteilung eine ausländische Anschrift automatisch erreicht, ohne das Portal und die Benachrichtigungseinstellungen zu prüfen.

Übertragen Sie Versorgungsverträge anhand der Übergabenachweise

Notieren Sie am Tag der Übergabe die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas. Fotografieren Sie jeden Zähler, halten Sie die Seriennummer fest und dokumentieren Sie Datum, Uhrzeit und anwesende Personen. So lässt sich der Verbrauch des Verkäufers vom Verbrauch des Käufers abgrenzen.

Die Verfahren zur Umschreibung unterscheiden sich je nach Anbieter und Gemeinde. Halten Sie das unterzeichnete Erwerbsdokument, NIF, Identitätsnachweis, Bankverbindung und Zählerdaten bereit. Bei Telekommunikationsdiensten sollte die Verfügbarkeit der Installation geklärt werden, bevor vorläufige Verbindungen gekündigt werden.

Nehmen Sie Kontakt mit der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft auf

Wohnungskäufer sollten sich zeitnah bei der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft vorstellen. Fragen Sie nach Zahlungsplan, Bankverbindung, Hausordnung, Notfallkontakten, Versicherungsinformationen und dem Termin der nächsten Eigentümerversammlung.

Klären Sie, wie Kosten ab dem Kaufabschluss zugeordnet werden und ob bereits genehmigte Arbeiten, Sonderumlagen oder Streitigkeiten weiterverfolgt werden müssen. Bewahren Sie die für den Verkauf erhaltene Erklärung der Eigentümergemeinschaft und weitere Unterlagen auf, behandeln Sie diese aber nicht als Ersatz für den laufenden Kontakt mit der Verwaltung.

Sorgen Sie ab dem richtigen Zeitpunkt für Versicherungsschutz

Prüfen Sie, welcher Schutz für das Gebäude besteht und welchen Schutz der Käufer zusätzlich selbst abschließen muss. Kreditgeber können bestimmte Versicherungen verlangen. Der Käufer sollte dennoch versicherte Anschrift, Einheit, Versicherungsbeginn, Versicherungssumme, Ausschlüsse und Zahlungsweise prüfen.

Soll die Immobilie vermietet, zeitweise leer stehen oder für Kurzzeitvermietung genutzt werden, informieren Sie den Versicherer. Eine Police für eine ständig bewohnte Hauptwohnung kann bei einer anderen Nutzung anders reagieren.

Bewahren Sie den Nachweis der physischen Übergabe auf

Führen Sie eine Liste der Schlüssel, Fernbedienungen, Zutrittskarten, Bedienungsanleitungen, Garantien und in der Immobilie verbleibenden Gegenstände. Fotografieren Sie am Tag des Besitzübergangs Räume, Zähler und sichtbare Mängel.

Sind Reparaturen noch offen, halten Sie fest, wer deren Ausführung zugesagt hat, welche Frist gilt und welcher Nachweis die Erledigung belegen soll. Bei einer Neubauimmobilie sollten Inspektionsbericht, Mängelliste, Mängelanzeigen und Antworten des Bauträgers gemeinsam aufbewahrt werden.

Prüfen Sie die ersten 30 Tage

Kontrollieren Sie innerhalb des ersten Monats, ob die Eintragung voranschreitet, Versorgungsverträge übertragen wurden, Versicherungsschutz besteht, die Eigentümergemeinschaft Ihre Daten hat und keine Abschlussunterlage fehlt. Entspricht etwas nicht den unterzeichneten Bedingungen, sollte es geklärt werden, solange der Vorgang noch aktuell ist und die beteiligten Fachleute den Ablauf nachvollziehen können.

Ein Immobilienkauf lässt sich leichter verwalten, wenn der Käufer die administrative Akte bewusst abschließt, statt davon auszugehen, dass mit dem Termin zur escritura alles erledigt ist.