Contratos de reserva em Portugal: o que o comprador deve definir antes de pagar

A reserva é uma decisão contratual antecipada

Um contrato de reserva pode dar tempo ao comprador e retirar um imóvel do mercado. Também pode expor dinheiro antes de o comprador ter analisado o dossier do imóvel, assegurado o financiamento ou negociado o CPCV.

Trate o documento como um verdadeiro contrato, mesmo que seja curto ou apresentado como uma formalidade.

Identifique todas as partes

Confirme o comprador, o vendedor, o mediador e o destinatário do montante da reserva. Se o mediador receber o dinheiro, compreenda em que qualidade o faz e quando o transfere para o vendedor.

O vendedor legal deve estar identificado, ou o contrato deve explicar por que razão outra entidade está a contratar.

Descreva o imóvel e o período de reserva

Identifique a fração, o estacionamento, a arrecadação, o projeto ou o terreno com precisão suficiente para evitar dúvidas. Indique quando começa e termina a reserva e o que o vendedor ou o mediador deve fazer durante esse período.

A expressão «retirado do mercado» deve ter um significado prático. Esclareça se são permitidas visitas, propostas ou negociações paralelas.

Indique o montante e o percurso do pagamento

Registe o montante, a moeda, a data de vencimento e a conta. Confirme o destinatário através de um segundo canal e guarde o comprovativo bancário.

O contrato deve indicar se a quantia fica depositada, é transferida, é imputada ao sinal do CPCV ou recebe outro tratamento.

Defina as situações de reembolso

Evite uma designação genérica como não reembolsável sem analisar as exceções. O comprador pode precisar de reembolso se:

• o vendedor não conseguir provar a titularidade ou os poderes;
• surgirem questões materiais na due diligence;
• os documentos acordados não forem entregues;
• o crédito bancário for recusado ou insuficiente;
• as partes não conseguirem acordar o CPCV;
• o vendedor desistir ou aceitar outra proposta;
• o imóvel diferir materialmente do que foi apresentado.

Cada situação deve ter um mecanismo de prova e restituição.

Ligue a reserva à due diligence

Defina um prazo para o vendedor entregar os documentos que dê ao comprador tempo suficiente para analisar o dossier antes de terminar a reserva.

O comprador não deve perder a quantia de reserva porque o vendedor entregou registos essenciais demasiado tarde para uma análise efetiva.

Coordene o financiamento

Se a compra depender de crédito, indique o nível de aprovação necessário e o que acontece se a avaliação bancária ou o montante final do empréstimo forem insuficientes.

Uma indicação inicial do banco não deve ser tratada como aprovação final.

Defina um calendário realista para o CPCV

A reserva deve indicar quando será entregue um projeto de CPCV, quanto tempo terá o comprador para o analisar e quando se prevê a assinatura.

Evite um prazo que obrigue o comprador a escolher entre perder a quantia de reserva e assinar um contrato não analisado.

Regule a desistência do vendedor e a exclusividade

Indique a consequência se o vendedor se recusar a prosseguir, alterar o preço ou vender a outro comprador durante o período de reserva.

Um simples reembolso pode não compensar o comprador pelos custos jurídicos, de inspeção ou financiamento, mas qualquer proteção adicional deve ser expressamente negociada.

Evite a aceitação involuntária de condições futuras

A reserva não deve vincular o comprador a um futuro CPCV que ainda não viu. Tenha cuidado com redações segundo as quais o comprador aceita antecipadamente o contrato-padrão do vendedor ou todos os documentos do projeto.

Verifique a transição dos fundos

Quando o CPCV for assinado, confirme de que forma o montante da reserva é imputado e como fica documentado o respetivo recebimento. O contrato não deve criar dúvidas sobre se o comprador pagou dois sinais separados.

Sinais de alerta

Pare se o destinatário mudar no último momento, se não houver regras de reembolso, se a identidade do vendedor for pouco clara, se os documentos forem retidos até ao pagamento ou se disserem ao comprador que a análise jurídica irá atrasar o negócio.

A Análise do contrato de reserva é adequada antes da primeira transferência. O comprador deve pagar por um direito de reserva definido, e não pela pressão para celebrar o contrato seguinte sem provas.