Acuerdos de reserva en Portugal: qué debe resolver el comprador antes de pagar

La reserva es una decisión contractual temprana

Un acuerdo de reserva puede dar tiempo al comprador y retirar temporalmente un inmueble del mercado. También puede exponer dinero antes de que el comprador haya revisado el expediente del inmueble, obtenido financiación o negociado el CPCV.

Trate el documento como un contrato real, aunque sea breve o se presente como una formalidad.

Identifique a todas las partes

Confirme el comprador, el vendedor, el agente y el destinatario del importe de reserva. Si el agente recibe el dinero, comprenda en qué condición lo hace y cuándo lo transfiere al vendedor.

Debe identificarse al vendedor legal o el acuerdo debe explicar por qué contrata otra entidad.

Describa el inmueble y el periodo de reserva

Identifique la unidad, el aparcamiento, el trastero, el proyecto o el terreno con precisión suficiente para evitar confusiones. Indique cuándo comienza y termina la reserva y qué debe hacer el vendedor o el agente durante ese periodo.

«Fuera del mercado» debe tener un significado práctico. Aclare si se permiten visitas, ofertas o negociaciones paralelas.

Indique el importe y la vía de pago

Registre el importe, la moneda, la fecha de vencimiento y la cuenta. Verifique al destinatario por un segundo canal y conserve el justificante bancario.

El acuerdo debe indicar si el importe se retiene, se transfiere, se imputa a la señal del CPCV o recibe otro tratamiento.

Defina los supuestos de reembolso

Evite una etiqueta general como no reembolsable sin analizar las excepciones. El comprador puede necesitar el reembolso si:

• el vendedor no puede acreditar la propiedad o sus facultades;
• surgen cuestiones sustanciales en la due diligence;
• no se entregan los documentos acordados;
• la financiación hipotecaria se deniega o resulta insuficiente;
• las partes no consiguen acordar el CPCV;
• el vendedor desiste o acepta otra oferta;
• el inmueble difiere sustancialmente de lo presentado.

Cada supuesto debe disponer de un mecanismo de prueba y devolución.

Vincule la reserva con la due diligence

Establezca un plazo para que el vendedor entregue los documentos y deje al comprador tiempo suficiente para revisar el expediente antes de que venza la reserva.

El comprador no debe perder el importe porque el vendedor haya entregado los documentos esenciales demasiado tarde para realizar una revisión útil.

Coordine la financiación

Si la compra depende de una hipoteca, indique qué nivel de aprobación se exige y qué ocurre si la tasación bancaria o el importe final del préstamo resultan insuficientes.

Una indicación bancaria inicial no debe tratarse como aprobación definitiva.

Establezca un calendario realista para el CPCV

La reserva debe indicar cuándo se entregará el borrador del CPCV, cuánto tiempo tendrá el comprador para revisarlo y cuándo se prevé la firma.

Evite un plazo que obligue al comprador a elegir entre perder el importe de reserva y firmar un contrato no revisado.

Regule el desistimiento del vendedor y la exclusividad

Indique las consecuencias si el vendedor se niega a continuar, cambia el precio o vende a otro comprador durante el periodo de reserva.

El reembolso por sí solo puede no compensar al comprador por los costes jurídicos, de inspección o financiación, pero cualquier protección adicional debe negociarse expresamente.

Evite la aceptación involuntaria de condiciones futuras

La reserva no debe vincular al comprador a un CPCV futuro que todavía no haya visto. Tenga cuidado con las cláusulas que afirman que el comprador acepta por anticipado el contrato estándar del vendedor o todos los documentos del proyecto.

Compruebe la transición de los fondos

Cuando se firme el CPCV, confirme cómo se imputa el importe de reserva y cómo se documenta el recibo. El contrato no debe generar dudas sobre si el comprador ha pagado dos señales separadas.

Señales de alerta

Deténgase si el destinatario cambia en el último momento, no existe redacción sobre el reembolso, la identidad del vendedor no está clara, se retienen documentos hasta el pago o se dice al comprador que la revisión jurídica retrasará la operación.

La Revisión del acuerdo de reserva es apropiada antes de la primera transferencia. El comprador debe pagar por un derecho de reserva definido, no por la presión de celebrar el siguiente contrato sin pruebas.