Projektimmobilie in Portugal kaufen: Schutz des Käufers vor Beginn der Ratenzahlungen

Beim Projektkauf wird ein vertragliches Versprechen erworben

Der Käufer bindet sich, bevor die fertiggestellte Einheit existiert. Der Wert hängt vom Bauträger, der Projektgesellschaft, den Rechten am Grundstück, den Genehmigungen, der Bauausführung, der Finanzierung und davon ab, ob der Vertrag angemessen auf Änderungen bei der Übergabe reagiert.

Attraktive Visualisierungen beantworten diese rechtlichen und finanziellen Fragen nicht.

Identifizieren Sie den rechtlichen Verkäufer

Prüfen Sie, welche Gesellschaft die Reservierungsvereinbarung und den CPCV unterzeichnet. Dabei kann es sich um eine Projektgesellschaft handeln und nicht um die Konzernmarke, die im Marketing verwendet wird.

Prüfen Sie Handelsregisterdaten, Vertretungsbefugnisse und die Beziehung zum Grundstück. Fragen Sie, ob eine Muttergesellschaft eine rechtlich durchsetzbare Garantie übernimmt.

Prüfen Sie Eigentum und Projektrechte

Stellen Sie fest, wem das Grundstück gehört und welche Hypotheken oder sonstigen Belastungen bestehen. Ist der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen, muss die rechtliche Grundlage seiner Entwicklungs- und Verkaufsrechte nachvollziehbar sein.

Der Vertrag sollte erläutern, wie Projektfinanzierung und Grundstücksbelastungen beim Kaufabschluss für die Einheit des Käufers freigegeben werden.

Prüfen Sie den Stand der Genehmigungen

Ermitteln Sie, welche Planungs-, Bau- und Nutzungsgenehmigungen bereits erteilt wurden und welche noch erforderlich sind. Ein Projekt kann vermarktet werden, bevor sämtliche Voraussetzungen späterer Phasen erfüllt sind.

Knüpfen Sie den Vertrag an objektiv überprüfbare Genehmigungs- und Baufortschritte. Wird eine wesentliche Genehmigung abgelehnt oder erheblich geändert, benötigt der Käufer eine klar definierte Rechtsfolge.

Fügen Sie die Produktspezifikation als Vertragsbestandteil bei

Die versprochene Einheit sollte durch Pläne, Flächen, Ausrichtung, Stellplatz, Abstellraum, Ausstattungsmerkmale, technische Geräte und Gemeinschaftseinrichtungen beschrieben sein.

Begrenzen Sie einseitige Änderungsrechte. Gleichwertige Ersetzungen müssen objektiv gleichwertig sein. Wesentliche Änderungen sollten der Zustimmung bedürfen oder eine vertraglich festgelegte Reaktion ermöglichen.

Knüpfen Sie Ratenzahlungen an Nachweise

Zahlungen sollten an überprüfbare Meilensteine gebunden sein und nicht nur an Daten oder allgemeine Erklärungen des Bauträgers. Legen Sie fest, welche Bescheinigung, Inspektion oder Unterlage den jeweiligen Entscheidungspunkt belegt.

Klären Sie, wo das Geld verwahrt wird, ob ein Schutzmechanismus besteht und was bei einem Baustopp geschieht. Der Käufer sollte nicht zahlen, bevor die vertraglich vorgesehenen Nachweise vorliegen.

Legen Sie einen belastbaren Übergabezeitplan fest

Vereinbaren Sie einen angestrebten Fertigstellungstermin, zulässige Kategorien für Verlängerungen und einen endgültigen spätesten Übergabetermin. Bei Verzögerungen sollte eine begründete Mitteilung erforderlich sein.

Der Vertrag sollte festlegen, welche Rechte dem Käufer zustehen, wenn die Verzögerung den vereinbarten Rahmen überschreitet. Dazu gehören der Ablauf einer Rückzahlung und die Behandlung bereits geleisteter Zahlungen.

Prüfen Sie Insolvenz- und Finanzierungsrisiken

Klären Sie, welchen Anspruch oder welches Recht der Käufer hätte, wenn Bauträger oder Projektgesellschaft vor der Fertigstellung ausfallen. Die Antwort hängt vom Vertrag, der Zahlungsstruktur, der Eigentumslage und den Sicherheiten ab.

Dem Käufer sollte bewusst sein, dass vertragliche Ansprüche gegen eine nur gering kapitalisierte Projektgesellschaft ohne zusätzliche Sicherung praktisch begrenzt sein können.

Stimmen Sie die Finanzierung zeitlich ab

Finanzierungsangebote können auslaufen, bevor eine Projektimmobilie bezugsfertig ist. Zinssätze, Bewertung und finanzielle Tragfähigkeit des Käufers können sich während der Bauzeit ändern.

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine spätere Bankfinanzierung garantiert ist. Stimmen Sie Ratenzahlungen und Bedingungen für den Kaufabschluss auf diese Finanzierungsunsicherheit ab.

Prüfen Sie die Einheit vor der Übergabe

Vergleichen Sie die fertiggestellte Einheit mit der vereinbarten Spezifikation. Organisieren Sie eine Mängelprüfung, dokumentieren Sie Mängel, bestätigen Sie den Zustand der Gemeinschaftsflächen und prüfen Sie die für rechtmäßige Nutzung und Eintragung erforderlichen Unterlagen.

Legen Sie fest, ob offene Mängel den Kaufabschluss verschieben, zu einem Einbehalt führen oder auf Grundlage eines schriftlichen Mängelbeseitigungsplans fortgeführt werden.

Behalten Sie die Kontrolle über die Projektkommunikation

Bewahren Sie Mitteilungen, Fortschrittsberichte, geänderte Pläne und Zahlungsaufforderungen auf. Ändert der Bauträger Zeitplan oder Spezifikation, verlangen Sie eine formelle Begründung und prüfen Sie den Vertrag, bevor Sie zustimmen.

Das Risikopaket für Käufer bei Projektkäufen verbindet diese Risikobereiche. Der Käufer beurteilt nicht nur, ob die fertige Wohnung attraktiv sein wird. Er entscheidet, ob das rechtliche Versprechen, die Gesellschaft und die Zahlungsstruktur die Finanzierung eines zukünftigen Vermögenswerts rechtfertigen.

Prüfen Sie Beschränkungen für Vertragsübertragung und Weiterverkauf

Ein Käufer kann seine Vertragsposition vor der Fertigstellung wegen Finanzierung, Umzug oder Marktveränderungen übertragen müssen. Prüfen Sie, ob eine Übertragung zulässig ist, ob die Zustimmung des Bauträgers erforderlich ist und welche Gebühren oder steuerlichen Folgen entstehen können. Gehen Sie nicht davon aus, dass sich die zukünftige Einheit so einfach weiterverkaufen lässt wie eine fertiggestellte und eingetragene Immobilie.

Fragen Sie, welche Sicherung das Versprechen absichert

Ermitteln Sie, ob Verkaufsunterlagen auf eine Bankgarantie, Versicherung, Treuhandlösung, Verpflichtung der Muttergesellschaft oder eine andere Sicherheit Bezug nehmen. Prüfen Sie das tatsächliche Dokument, den Begünstigten, die abgesicherten Ereignisse, Grenzen und Laufzeit. Ein Marketinghinweis auf garantierte Zahlungen ist wenig wert, wenn der Käufer kein konkret durchsetzbares Sicherungsinstrument erhält.